Блог О пользователеpro-nedvizimost

Регистрация

Календарь

  Январь 2010  
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31

Блог о недвижимости и земле

 
О выборе, оценивании, покупке и продаже недвижимости и земли. Атакже о ремонте недвижимости. Обо всем, что связано с недвижимостью. try { var yaCounter494726 = new Ya.Metrika(494726); } catch(e){}
 

Получение потребильских кредитов под залог квартиры


 

При обращении заемщика в банк для получения кредита банкиры с особой тщательностью оценивают его кредитоспособность. А вот счастливый обладатель собственной квартиры или дома вправе рассчитывать на особое отношение со стороны банкиров. Под залог недвижимости кредит он может получить по более привлекательным ставкам.

Условия кредитов на потребительские цели под залог недвижимого имущества выгодно отличаются от необеспеченных кредитов. Это связано с тем, что, учитывая более низкий уровень риска, банк может выдать кредит клиенту на большую сумму при более длительном сроке и сниженной процентной ставке.

Если сравнивать нецелевые кредиты под залог недвижимости с потребительскими кредитами, то ставки по нецелевым кредитам немного ниже, а вот по срокам они существенно отличаются. Под залог квартиры кредит можно оформить на срок до 10 лет и потратить эти деньги на любые цели по усмотрению заемщика. А потребительские кредиты выдаются на срок до 5 лет. И еще одно существенное отличие: максимальная сумма по нецелевым кредитам гораздо больше. Но в этом случае в банке обязательно потребуют справку об официальном доходе заемщика, в то время как при получении кредита наличными она необязательна. Таким образом банкиры страхуют себя от возможной недополученной прибыли по выданному кредиту.

Правда, сумма кредита под залог квартиры (дома) в большинстве банков не совпадает с его рыночной стоимостью. Чаще всего заемщик может рассчитывать на 70—80% от рыночной стоимости закладываемого объекта недвижимости. При этом скорее всего банк потребует, чтобы оценка рыночной стоимости залога (квартиры или дома) проводила независимая оценочная компания, но аккредитованная при этом банке.

Обычно банки выставляют требование, чтобы получаемая в залог банком квартира принадлежала одному человеку или супругам. Допускается прописка до четырех родственников первого круга — родителей, супруга, детей. Любые другие случаи (например, когда у клиента более четырех детей) в  банке рассматриваются индивидуально. Дети не могут быть собственниками квартиры, находящейся в залоге у банка, а зарегистрированы в этой квартире могут быть с согласия банка.

Зато при оценке кредитоспособности нуждающегося в деньгах заемщика банкиры более охотно дадут деньги тому, кто уже является счастливым обладателем недвижимого имущества.
Кстати, закладывать банку в качестве обеспечения по кредиту можно не только квартиру или дом (таунхаус), но и земельный участок, дом с земельным участком, нежилое помещение и даже вексель застройщика на первичном рынке. Для жилого дома банки также вводят некоторые ограничения. Например, могут не  взять в качестве залога по кредиту летние, дачные или садовые домики, а также индивидуальные жилые дома, построенные более 20 лет назад. И все эти предметы залога должны иметь зарегистрированное право собственности.

Большинство банков не станут следить за тем, как обладатель недвижимого имущества будет расходовать полученные под залог денежные средства. Поэтому ничто не мешает потенциальному заемщику получить деньги на ремонт, а потратить, например, на строительство дачи. Зато по кредитам с целевым использованием средств ставки ниже, а срок и сумма кредита больше. Но в случае залога квартиры в качестве обеспечения по кредиту на любые цели возрастают затраты заемщика — возникает необходимость страхования рисков и государственной регистрации договора залога, то есть квартиры или дома.

Одной из  целей получения кредитов под залог жилья может стать не только кредиты на ремонт квартиры, но и на покупку гаража. Гаражной ипотеки у нас пока нет, и кредит на покупку гаража под залог имеющегося жилья становится доступной схемой. Вместе с тем гаражи  в последнее время стали хорошими активами, цены на них в ряде городов Украины стремительно растут. Но и здесь есть свои нюансы: часто возникают проблемы с оформлением в собственность земли под этими гаражами. Получается, что вы можете владеть строением (гаражом), но он расположен на не вашей земле. А это, как можно догадаться, не есть хорошо  на длинном промежутке времени.

Часто заложить собственное жилье готовы и представители малых и средних компаний, чтобы получить деньги на развитие бизнеса. Банки работают с такими клиентами. Одно из основных требований к заемщику — наличие стабильного дохода, достаточного для обслуживания долга. Если владелец малого или среднего бизнеса этим требованиям отвечает, банк выдаст ему кредит на стандартных условиях для физических лиц.

На Западе заемщики — физические лица — также часто используют существующее жилье в качестве дополнительного подспорья для решения финансовых вопросов. При этом, скопив $50 тыс. самостоятельно, заемщик может взять «короткие» (на срок до одного года) $20 тыс. и купить квартиру или дом. Сразу же после покупки он может заложить банку купленное жилье, как минимум за $200 тыс., расплатиться с «коротким» долгом, а далее выплачивать долг банку в течение нескольких лет. Иногда для клиента банка такая схема является более выгодной, нежели классическая ипотека, особенно по времени совершения сделки.

Правда, в украинских реалиях повторить подобный опыт пока сложно. При подобной схеме существует риск, что выбранный клиентом банк даже при наличии положительного решения о возможности его кредитования не примет уже приобретенный дом в качестве обеспечения по кредиту. Для того чтобы эта схема имела смысл, ставки по кредиту под залог квартиры должны быть ниже, чем есть  по стандартной ипотеке сейчас на Украине.

 

Продажа квартиры в новостройке до окончания ее строительства


 

Чтобы продать квартиру в новостройке, придется подождать года полтора с момента завершения строительства — примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом — оформив договор переуступки прав.

Порядок действий

С точки зрения технологии продать виртуальные квадратные метры (то есть квартиру либо в еще не достроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности) так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем (корректнее сказать, между правообладателем и правопреемником) оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Технология переуступки прав зависит от того, какой тип договора изначально был оформлен с застройщиком. Как правило, речь идет о двух вариантах договоров. Либо это договор инвестирования, либо договор долевого участия. И в том и в другом случае должна делаться смена записи в реестре договоров у застройщика, а переуступка прав по договору долевого участия, кроме всего прочего, подлежит регистрации в госреестре.

Примерно такой же порядок действий и при покупке будущей квартиры на первичном рынке у застройщика. По сути, обе эти сделки мало чем отличаются друг от друга: и в том и в другом случае речь идет о передаче прав на будущую квартиру. Однако отношение покупателей к таким сделкам разное.

Квартира продающаяся по переуступке может смущать. Несмотря на то что риски при приобретении квартиры в строящемся доме и из первых рук застройщика, и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями.


Применяются следующие  технологии, распространенных на рынке продаж квартир в недостроенных домах. Во-первых, действительно, при наличии такой возможности продавцы-физические лица стараются продать квартиру (вернее, переуступить права) через застройщика или ту риэлтерскую компанию, с которой они в свое время сами оформляли договор. Логика понятна: именно там максимален приток потенциальных покупателей, интересующихся этим объектом. Во-вторых, к квартирам, предлагаемым по переуступке, относятся как к товару второго сорта. Поэтому, скорее всего, придется искать покупателя довольно долго или же предлагать более интересные финансовые условия. К тому же на рынке больше предложений по продаже вторичного жилья. Одинакового количества выставленных на продажу «первичных» и «вторичных» квартир существовать просто не может.  Между ними всегда существует диспропорция. В свою очередь застройщик, прежде всего, заинтересован в том, чтобы реализовать все свои квартиры, и лишь когда их практически не осталось, заниматься передачей прав на ранее проданные.

Возможности регулировать этот процесс у застройщика есть. Например, держать руку на пульсе ценовой ситуации, корректируя условия первичных продаж в зависимости от выставленной цены переуступки прав. Кроме того, в первичном договоре часто заранее прописывают условия переуступки прав. Например, дополнительные расходы, которые в этом случае понесет продавец. Поскольку при переуступке прав застройщика в любом случае требуется ставить в известность, то у него есть возможность проводить такие операции возмездно (за определенную плату). В юридическом плане это обычно оформляется как договор на оказание услуг.

Иногда в договоре указывают и штрафные санкции за переуступку прав, а как крайний вариант — переуступка прав запрещена в любом виде. Некоторые застройщики выдвигают требования, что квартиры в построенных ими  домах могут появиться на вторичном рынке не ранее, чем у покупателя появлялось на руках свидетельство о праве собственности или переуступить права на договор соинвестирования до момента подписания акта госкомиссии можно, но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество. В некоторых случаях возможно продать-купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем госкомиссию. Иногда такая сделка невозможна в принципе. В каждом случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного между застройщиком и покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по объекту и множества других факторов.

 

Покупка недвижимости на этапе строительства через ипотечный кредит


 

На этапе строительства покупать квартиру заметно дешевле, а сама квартира будет юридически чистой. К тому же после сдачи дома у заемщика будет актив, порой даже превышающий по цене стоимость квартиры на вторичном рынке. Тут имеется лишь одно «но» - все это верно, если квартира будет построена.
 Все новые элитные дома, так же как и дома бизнес-класса, хороши тем, что они спроектированы индивидуально и никогда не тиражируются. Но вот парадокс: чем больше в дом привнесено индивидуальности, тем меньше у него шансов быть достроенным вовремя.

При покупке квартиры на стадии строительства ждать заселения придется очень долго, даже если дом по недоразумению возведут вовремя. По недоразумению — потому что на практике таких чудес почти не бывает. Хотя застройщики уверяют, что затягивать стройку им совсем не выгодно. Ведь, удлиняя сроки строительства, застройщик в любом случае проигрывает. Те застройщики, которые не будут выполнять требования клиентов, просто уйдут с рынка. Это естественный отбор. Люди просто перестанут покупать у тех, кто не выполняет взятые на себя обязательства.

Стоит учесть, что быстрота строительства зависит от типа дома. Панельные дома застройщики обычно возводят за год. А  монолитные дома попадают в группу повышенного риска. На монтаж монолитной коробки, скажем, двадцатиэтажного дома может уйти от года до полутора лет. Добавим сюда время, требующееся на выполнение других работ, и получится срок от двух до трех лет. Вернее, должен получиться. Но на практике не получается почти никогда.

Из-за этого условия получить кредит на покупку строящейся квартиры сложнее, чем на покупку уже готового жилья.

Ипотечный кредит на новостройки  предлагают единицы кредитных организаций и при этом сильно перестраховываются — как правило, обеспечением по кредиту выступает уже имеющаяся недвижимость. За счет этого круг потенциальных покупателей заметно сужается.

В ситуации, когда цены на готовые квартиры растут, в кредит купить квартиру еще труднее: пока будет проходить оформление ипотеки, цена на квартиру может вырасти или недвижимость уже купить те, у кого есть наличные.

Существует несколько доводов за покупку строящегося жилья:
 

·       
В строящемся жилье более низкая стоимость квадратного метра на этапе строительства по сравнению с готовым жильем.

·       
Если вложить деньги в квартиру на начальной стадии, после завершения строительства у заемщика на руках окажется более дорогой объект, то есть можно получить  инвестиционную прибыль  (цена новой построенной квартиры возрастает, разница в цене — инвестиционная премия заемщику).

·      
Жить в новом доме с современными планировками комфортнее, чем в домах старой постройки.

·       
Покупая квартиру в новостройке, можно не ждать сюрпризов от бывших хозяев. Играет роль отсутствие истории квартиры, а, следовательно, отсутствие юридических обременений, связанных с возможной недобросовестностью предыдущего хозяина квартиры, которые могут повлечь потерю недвижимости. 

Очевидно, что самый выгодный вариант — купить будущие квадратные метры, когда вместо дома есть только котлован. Однако не каждый банк готов оформить кредит на этом этапе.

Кредитование строящегося жилья традиционно считается рискованной программой. На этапе инвестирования такие кредиты банки не могут защитить, более того, до окончания строительства у банка в залоге лишь право требования квартиры. Квартира оформляется как объект недвижимости только после завершения строительства и государственной регистрации. Если дом не построен, а заемщик перестал по какой-либо причине возвращать кредит или застройщик обанкротился, банк не сможет быстро и без потерь реализовать права требования к застройщику. В связи с этим ставки кредитования на этапе строительства на 1,5—2% превосходят ставки по ипотечному кредитованию на покупку готового жилья — превышение должно компенсировать риск кредитора. Как только заемщик оформляет квартиру в собственность, ставка снижается и приравнивается к условиям кредитования покупки готового жилья.

Как правило, через 3—6 месяцев после приемки дома Госкомиссией компания-застройщик собирает пакет документов и подает его в регистрационную службу для регистрации прав собственности дольщиков на квартиры. Многие заемщики оттягивают момент покупки до завершения строительства. Оформление права собственности не за горами, а значит, меньше времени придется выплачивать повышенную процентную ставку. Но в этом случае заемщик рискует получить совсем не то, что хочет: лучшие квартиры раскупаются именно на этапе котлована.


Основной риск для заемщика заключается в том, что застройщик может приостановить строительство или вовсе его прекратить. Поэтому в ряде случаев купить квартиру в кредит можно лишь по партнерской программе банка и застройщика. Сейчас банки предъявляют к строящемуся жилью очень высокие требования. Банки стремятся работать с конкретными проверенными застройщиками, чтобы быть уверенными в том, что дом будет достроен в приемлемые сроки и банк получит ликвидный залог. Так что зачастую клиент не может выбрать квартиру в конкретном доме, а потом выбрать кредитную программу в любом банке, а выбирает по сочетанию факторов: подходящий дом плюс подходящая кредитная программа.

В случае если банк готов рассматривать варианты, предоставляемые заемщиком, то могут быть выдвинуты обязательные условия: банк сначала должен проверить застройщика, аккредитовать его и уже после этого заниматься рассмотрением кредита. Для покупателя одно из весомых преимуществ покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку — то, что банк проводит строительный аудит объекта, на который будет оформляться кредит. Риск того, что строительство будет заморожено, при этом минимизируется.

Выбирая застройщика, не аккредитованного банком, заемщику стоит обратить внимание на:
  

·       
его статус и репутацию,

·       
правовые формы работы по договорам,

·       
реализованные проекты,

·       
желательно, чтобы объект был закончен не менее чем на 50%,

·       
стаж работы застройщика должен составлять не менее трех лет,

·       
количество успешно реализованных застройщиком проектов должно быть не менее пяти,

·       
при этом необходимо наличие полного пакета разрешительной документации и прозрачной схемы продаж.  

Банки очень редко рассматривают возможность выдачи кредита под объект неаккредитованного застройщика, потому что это связано с большими временными затратами сотрудников банка на понимание ситуации по конкретному объекту и изучение возможности выдачи кредита.

Процесс аккредитации займет не меньше месяца, и для этого заемщику нужно запросить у застройщика разрешительные документы на землю, на строительство объекта и собственные документы компании-застройщика. Если инициатива аккредитации будет исходить от посредников, успех более вероятен. Как правило, инициаторами аккредитации выступают сами застройщики или риэлтерские компании, продающие их объекты. Теоретически заемщик сам может привести в банк застройщика, но на практике положительный результат маловероятен.

Если строительство прекратится, в большинстве случаев риски будет нести заемщик. Ему придется продолжать выплачивать кредит, причем по повышенной процентной ставке. Если будет очевидно, что строительство не возобновится, банк потребует досрочно погасить кредит. Однако могут быть и другие варианты. Например,  риски дефолта застройщика могут быть внесены  в стоимость страхования. Тогда, если строительство прекратится, страховая компания досрочно погасит кредит. В другом варианте банк может потребовать замены залога при заморозке строительства.


Банки предпочитают, чтобы квартиры продавались с заключением договоров о долевом участии в строительстве (договоров инвестирования). Некоторые банки и вовсе отказываются работать по иным схемам. Основное требование банка к объекту недвижимости — форма заключаемого договора с застройщиком. Это должен быть договор инвестирования либо договор долевого участия в строительстве. Однако сейчас многие застройщики используют другие методы, которые банки считают чересчур рискованными. Эти схемы несут для банков повышенные риски, что не может не отразиться на условиях кредитования.

Хотя кредиты на строящееся жилье — рискованный продукт, банкиры пророчат ему большое будущее. И даже не совсем стабильное состояние банковского сектора этому не мешает. Нестабильность на финансовых и фондовых рынках заставляет инвесторов выводить активы из финансового сектора и вкладывать в недвижимость, и инвестирование свободных средств осуществляется в основном в первичный рынок.

 

Продажа квартир, находящихся в ипотечном кредите


 

Купить квартиру по ипотеке сложно, но продать такую квартиру еще сложнее. Сейчас, когда развивается кризис, риэлтеры прогнозируют если не вал, то, во всяком случае, значительный рост случаев продажи заложенных квартир.


Потребность в продаже ипотечной квартиры возникает и в некризисные времена, причем не только по причине неплатежеспособности заемщика. Причиной может стать, например, развод супругов или покупка другой квартиры.

Еще недавно в ситуации роста цен с помощью досрочного погашения займа можно было выйти из инвестиционного проекта: за год выросшая в цене даже процентов на 20 квартира, купленная по ипотеке, могла быть продана с прибылью.

Однако, все без исключения эксперты прогнозируют  увеличение в ближайшем будущем продажи заложенной недвижимости по другой причине — в связи с невозможностью ежемесячных платежей. И предвидят связанные с этим сложности.

Продажа квартиры, купленной по ипотеке, возможна только с согласия банка. Это прописано непосредственно в кредитном договоре. В закладной, подписываемой заемщиком, прописан данный вопрос: «Предмет ипотеки может быть отчужден заемщиком-залогодателем другому лицу только при условии предварительного письменного согласия кредитора-залогодержателя». Следовательно, банк имеет право отказать залогодателю в продаже объекта залога без указания причины.
 Если банк одобрил заемщику продажу заложенной недвижимости, в некоторых случаях за это придется заплатить. Например, некоторые банки взимают комиссию за подготовку документов к проведению сделки, которая составляет приблизительно 1% от суммы кредита. Но это еще не самая большая проблема, основная загвоздка в следующем… 

Тело кредита

Сложностью же всегда было и остается одно — сама схема продажи, процедура снятия залога. В банках относятся к этому одинаково: чтобы снять залог, надо внести полную сумму задолженности по кредиту. Для заключения договора купли-продажи заемщику необходимо получить из банка письмо о возможности погашения регистрационной записи об ипотеке. Оно подтверждает, что у заемщика отсутствуют какие-либо обязательства перед банком. Это возможно только после полного погашения остатка долга.  Поэтому на практике  чтобы продать недвижимость, находящуюся в ипотечном кредите, требуется найти покупателя со свободными деньгами, готового передать аванс для погашения кредита банку.  Вместе с регистрацией такая операция продажи занимает примерно два месяца. Покупатель при этом сталкивается с серьезным риском: внеся задаток в виде той суммы, которая требовалась банку для погашения кредита, он не имеет никаких гарантий того, что продавец от сделки не откажется.

Чтобы обезопасить себя покупатель может инициировать заключение договора аванса между продавцом и покупателем, где будут оговорены условия внесения аванса. Здесь существует достаточный риск для покупателя, а именно: регистрирующий орган откажется регистрировать сделку по каким-то причинам или возникнут проблемы со снятием залога, а часть денег за покупаемую квартиру уже отдана банку. К тому же, заемщик может в любой момент отказаться от проведения сделки (при этом объект недвижимости уже будет выведен из-под залога), и покупателю придется осуществлять взыскание внесенных денежных средств с заемщика в судебном порядке.

Обезопасить покупателя недвижимости может другая  схема — с использованием сейфовых ячеек. Происходит это так: банк письменно подтверждает свое согласие на продажу квартиры, в то время как она еще находится у него в залоге. После этого между заемщиком-продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры и пакет документов, необходимый для снятия обременения покупателем, закладываются в банковские сейфы. При этом в одну ячейку кладут сумму, равную задолженности перед банком, с правом доступа только сотрудника банка; разницу между стоимостью квартиры и задолженностью — остаток средств от продажи квартиры — закладывают в другую ячейку. Договор купли-продажи объекта официально регистрируется, после этого происходит досрочное погашение кредита заемщика, а покупатель получает пакет документов для снятия с недвижимости обременения в регистрационной службе.
 Такая процедура более безболезненна для покупателя и безопасна для продавца, поскольку полностью контролируется банком. Однако банки, в которых есть возможность положить деньги в ячейку и сразу получить документы о снятии залога, можно пересчитать по пальцам.

Сейчас главная сложность состоит в том, чтобы найти покупателя с требуемой суммой на руках. Хотя и раньше это было непросто. Больше шансов на успех продажи такой квартиры имеет тот продавец, который брал кредит давно, а, следовательно, сумма долга для погашения остается небольшой. Если же кредит относительно недавний, то осуществить подобную операцию почти нереально. Такие операции отсекают целые пласты покупателей. Во-первых, так называемых альтернативщиков, а альтернативные сделки в последнее время преобладают, и число их в период кризиса может только увеличиваться. Исключаются и ипотечные заемщики: какой банк одобрит в качестве объекта залога уже заложенную квартиру?
 


Помимо основных схем продажи залоговой недвижимости банки предлагают и альтернативные варианты. Например, воспользоваться потребительским кредитом или кредитом под залог другой недвижимости. Правда, первый вариант возможен, если большая часть кредита уже выплачена — из-за ограничений, вводимых банками на сумму потребительского кредитования без залога.

Банки могут рассмотреть и вариант перевода залога с одного объекта на другой, например, на загородный дом. Если предлагаемый объект недвижимости соответствует требованиям банка, и последний готов принять его в обеспечение обязательств заемщика, происходит регистрация залога нового объекта, после которой обременение снимается с ранее заложенной недвижимости, и ею можно свободно распоряжаться.


Готовы ли банки?

Главная же проблема заключается в том, что далеко не в каждом банке готовы провести операцию по продаже ипотечной недвижимости быстро и гибко, причем с учетом особенностей сделки. Обычно положительному решению банка предшествуют следующие этапы. Сначала надо рассказать о схеме досрочного погашения кредита представителям среднего звена банка, потом, получив ответ, что это звено таких решений не принимает, обратиться к высокопоставленному персоналу. Часто приходится апеллировать к высшему руководству банка. Наличие в прошлом совместных сделок с банками тоже может иметь определенное значение — в этом случае договариваться будет проще. Хотя процесс усложняется тем, что в банках велика текучесть кадров.  Если уходит банковский сотрудник, с которым нарабатывается практика проведения таких сделок, и на его место приходит новый, то эту практику придется нарабатывать заново.

Правда, банки отличаются друг от друга по степени продвинутости. Иногда банки соглашаются на  проведение операции с использованием замены заемщика. Для банка это хотя и новая операция, но отчасти выгодная: обязательство как было, так и остается. Залогодатель есть, закладная тоже — только лицо меняется. Однако такая операция непроста для нового заемщика с точки зрения андеррайтинга: он должен полностью устроить банкиров. Ситуация, когда покупатель включается в ипотеку вместо продавца, уникальна. Особенно если учесть новые условия. Нового заемщика будут проверять (а сегодня банки к этому относятся жестко), и кредит будет дан на сегодняшних условиях — в отношении процентов прежде всего. То есть, скорее всего, взять на себя старый кредит банк покупателю не даст.

Схемы действительно не отработаны,  хотя бы в силу молодости ипотеки. Нестандартных ситуаций было мало, соответственно, банки и не беспокоились о том, чтобы придумать, как работать в этих условиях более динамично. Нет полноценного рынка закладных, возможности перепродавать долги.

Понятно, что переезд в новую, лучшую квартиру, тоже покупаемую по ипотеке,- это отдельная ипотечная сделка, никак не связанная с первой, по продаже прежней квартиры. Схема таких сделок не стандартизирована. Она существует более или менее на рынке межбанковского кредитования, но когда дело доходит до юридических лиц, не являющихся банковскими структурами, и тем более до физических лиц — там все абсолютно не отработано.

Случаи банкротства

Но, самое неприятное – это то, что в ситуации личного банкротства граждане могут не знать, как им действовать. И по причине незнания выбрать страусиную тактику — просто не расплачиваться по кредиту, вместо того чтобы попытаться реализовать заложенное имущество.

Ситуация неплатежей невыгодна прежде всего заемщику, который в этом случае может быть лишен права собственности, выселен, внесен в черные списки (и вряд ли когда-либо сможет претендовать на новый кредит). Но невыгодны неплатежи и банкам. Дебитору придется обращаться в суд, а проволочки, связанные с вынесением решения, оценкой имущества, расходами за услуги приставов выльются для банка в немалые суммы, включая упущенную выгоду. Добавим к этому, что после решения суда ни процентов, ни пеней за просрочку платежей банк уже не получает. Так что рост случаев неплатежей может заставить банки действовать более гибко.