pro-nedvizimost

Получение потребильских кредитов под залог квартиры

Tue, 26 Jan 2010 17:45:21 GMT

При обращении заемщика в банк для получения кредита банкиры с особой тщательностью оценивают его кредитоспособность. А вот счастливый обладатель собственной квартиры или дома вправе рассчитывать на особое отношение со стороны банкиров. Под залог недвижимости кредит он может получить по более привлекательным ставкам.

Условия кредитов на потребительские цели под залог недвижимого имущества выгодно отличаются от необеспеченных кредитов. Это связано с тем, что, учитывая более низкий уровень риска, банк может выдать кредит клиенту на большую сумму при более длительном сроке и сниженной процентной ставке.

Если сравнивать нецелевые кредиты под залог недвижимости с потребительскими кредитами, то ставки по нецелевым кредитам немного ниже, а вот по срокам они существенно отличаются. Под залог квартиры кредит можно оформить на срок до 10 лет и потратить эти деньги на любые цели по усмотрению заемщика. А потребительские кредиты выдаются на срок до 5 лет. И еще одно существенное отличие: максимальная сумма по нецелевым кредитам гораздо больше. Но в этом случае в банке обязательно потребуют справку об официальном доходе заемщика, в то время как при получении кредита наличными она необязательна. Таким образом банкиры страхуют себя от возможной недополученной прибыли по выданному кредиту.

Правда, сумма кредита под залог квартиры (дома) в большинстве банков не совпадает с его рыночной стоимостью. Чаще всего заемщик может рассчитывать на 70—80% от рыночной стоимости закладываемого объекта недвижимости. При этом скорее всего банк потребует, чтобы оценка рыночной стоимости залога (квартиры или дома) проводила независимая оценочная компания, но аккредитованная при этом банке.

Обычно банки выставляют требование, чтобы получаемая в залог банком квартира принадлежала одному человеку или супругам. Допускается прописка до четырех родственников первого круга — родителей, супруга, детей. Любые другие случаи (например, когда у клиента более четырех детей) в банке рассматриваются индивидуально. Дети не могут быть собственниками квартиры, находящейся в залоге у банка, а зарегистрированы в этой квартире могут быть с согласия банка.

Зато при оценке кредитоспособности нуждающегося в деньгах заемщика банкиры более охотно дадут деньги тому, кто уже является счастливым обладателем недвижимого имущества. Кстати, закладывать банку в качестве обеспечения по кредиту можно не только квартиру или дом (таунхаус), но и земельный участок, дом с земельным участком, нежилое помещение и даже вексель застройщика на первичном рынке. Для жилого дома банки также вводят некоторые ограничения. Например, могут не взять в качестве залога по кредиту летние, дачные или садовые домики, а также индивидуальные жилые дома, построенные более 20 лет назад. И все эти предметы залога должны иметь зарегистрированное право собственности.

Большинство банков не станут следить за тем, как обладатель недвижимого имущества будет расходовать полученные под залог денежные средства. Поэтому ничто не мешает потенциальному заемщику получить деньги на ремонт, а потратить, например, на строительство дачи. Зато по кредитам с целевым использованием средств ставки ниже, а срок и сумма кредита больше. Но в случае залога квартиры в качестве обеспечения по кредиту на любые цели возрастают затраты заемщика — возникает необходимость страхования рисков и государственной регистрации договора залога, то есть квартиры или дома.

Одной из целей получения кредитов под залог жилья может стать не только кредиты на ремонт квартиры, но и на покупку гаража. Гаражной ипотеки у нас пока нет, и кредит на покупку гаража под залог имеющегося жилья становится доступной схемой. Вместе с тем гаражи в последнее время стали хорошими активами, цены на них в ряде городов Украины стремительно растут. Но и здесь есть свои нюансы: часто возникают проблемы с оформлением в собственность земли под этими гаражами. Получается, что вы можете владеть строением (гаражом), но он расположен на не вашей земле. А это, как можно догадаться, не есть хорошо на длинном промежутке времени.

Часто заложить собственное жилье готовы и представители малых и средних компаний, чтобы получить деньги на развитие бизнеса. Банки работают с такими клиентами. Одно из основных требований к заемщику — наличие стабильного дохода, достаточного для обслуживания долга. Если владелец малого или среднего бизнеса этим требованиям отвечает, банк выдаст ему кредит на стандартных условиях для физических лиц.

На Западе заемщики — физические лица — также часто используют существующее жилье в качестве дополнительного подспорья для решения финансовых вопросов. При этом, скопив $50 тыс. самостоятельно, заемщик может взять «короткие» (на срок до одного года) $20 тыс. и купить квартиру или дом. Сразу же после покупки он может заложить банку купленное жилье, как минимум за $200 тыс., расплатиться с «коротким» долгом, а далее выплачивать долг банку в течение нескольких лет. Иногда для клиента банка такая схема является более выгодной, нежели классическая ипотека, особенно по времени совершения сделки.

Правда, в украинских реалиях повторить подобный опыт пока сложно. При подобной схеме существует риск, что выбранный клиентом банк даже при наличии положительного решения о возможности его кредитования не примет уже приобретенный дом в качестве обеспечения по кредиту. Для того чтобы эта схема имела смысл, ставки по кредиту под залог квартиры должны быть ниже, чем есть по стандартной ипотеке сейчас на Украине.

Продажа квартиры в новостройке до окончания ее строительства

Tue, 26 Jan 2010 17:41:52 GMT

Чтобы продать квартиру в новостройке, придется подождать года полтора с момента завершения строительства — примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом — оформив договор переуступки прав.

Порядок действий

С точки зрения технологии продать виртуальные квадратные метры (то есть квартиру либо в еще не достроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности) так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем (корректнее сказать, между правообладателем и правопреемником) оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Технология переуступки прав зависит от того, какой тип договора изначально был оформлен с застройщиком. Как правило, речь идет о двух вариантах договоров. Либо это договор инвестирования, либо договор долевого участия. И в том и в другом случае должна делаться смена записи в реестре договоров у застройщика, а переуступка прав по договору долевого участия, кроме всего прочего, подлежит регистрации в госреестре.

Примерно такой же порядок действий и при покупке будущей квартиры на первичном рынке у застройщика. По сути, обе эти сделки мало чем отличаются друг от друга: и в том и в другом случае речь идет о передаче прав на будущую квартиру. Однако отношение покупателей к таким сделкам разное.

Квартира продающаяся по переуступке может смущать. Несмотря на то что риски при приобретении квартиры в строящемся доме и из первых рук застройщика, и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями.

Применяются следующие технологии, распространенных на рынке продаж квартир в недостроенных домах. Во-первых, действительно, при наличии такой возможности продавцы-физические лица стараются продать квартиру (вернее, переуступить права) через застройщика или ту риэлтерскую компанию, с которой они в свое время сами оформляли договор. Логика понятна: именно там максимален приток потенциальных покупателей, интересующихся этим объектом. Во-вторых, к квартирам, предлагаемым по переуступке, относятся как к товару второго сорта. Поэтому, скорее всего, придется искать покупателя довольно долго или же предлагать более интересные финансовые условия. К тому же на рынке больше предложений по продаже вторичного жилья. Одинакового количества выставленных на продажу «первичных» и «вторичных» квартир существовать просто не может. Между ними всегда существует диспропорция. В свою очередь застройщик, прежде всего, заинтересован в том, чтобы реализовать все свои квартиры, и лишь когда их практически не осталось, заниматься передачей прав на ранее проданные.

Возможности регулировать этот процесс у застройщика есть. Например, держать руку на пульсе ценовой ситуации, корректируя условия первичных продаж в зависимости от выставленной цены переуступки прав. Кроме того, в первичном договоре часто заранее прописывают условия переуступки прав. Например, дополнительные расходы, которые в этом случае понесет продавец. Поскольку при переуступке прав застройщика в любом случае требуется ставить в известность, то у него есть возможность проводить такие операции возмездно (за определенную плату). В юридическом плане это обычно оформляется как договор на оказание услуг.

Иногда в договоре указывают и штрафные санкции за переуступку прав, а как крайний вариант — переуступка прав запрещена в любом виде. Некоторые застройщики выдвигают требования, что квартиры в построенных ими домах могут появиться на вторичном рынке не ранее, чем у покупателя появлялось на руках свидетельство о праве собственности или переуступить права на договор соинвестирования до момента подписания акта госкомиссии можно, но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество. В некоторых случаях возможно продать-купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем госкомиссию. Иногда такая сделка невозможна в принципе. В каждом случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного между застройщиком и покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по объекту и множества других факторов.

Покупка недвижимости на этапе строительства через ипотечный кредит

Sat, 16 Jan 2010 01:30:04 GMT

На этапе строительства покупать квартиру заметно дешевле, а сама квартира будет юридически чистой. К тому же после сдачи дома у заемщика будет актив, порой даже превышающий по цене стоимость квартиры на вторичном рынке. Тут имеется лишь одно «но» - все это верно, если квартира будет построена. Все новые элитные дома, так же как и дома бизнес-класса, хороши тем, что они спроектированы индивидуально и никогда не тиражируются. Но вот парадокс: чем больше в дом привнесено индивидуальности, тем меньше у него шансов быть достроенным вовремя.

При покупке квартиры на стадии строительства ждать заселения придется очень долго, даже если дом по недоразумению возведут вовремя. По недоразумению — потому что на практике таких чудес почти не бывает. Хотя застройщики уверяют, что затягивать стройку им совсем не выгодно. Ведь, удлиняя сроки строительства, застройщик в любом случае проигрывает. Те застройщики, которые не будут выполнять требования клиентов, просто уйдут с рынка. Это естественный отбор. Люди просто перестанут покупать у тех, кто не выполняет взятые на себя обязательства.

Стоит учесть, что быстрота строительства зависит от типа дома. Панельные дома застройщики обычно возводят за год. А монолитные дома попадают в группу повышенного риска. На монтаж монолитной коробки, скажем, двадцатиэтажного дома может уйти от года до полутора лет. Добавим сюда время, требующееся на выполнение других работ, и получится срок от двух до трех лет. Вернее, должен получиться. Но на практике не получается почти никогда.

Из-за этого условия получить кредит на покупку строящейся квартиры сложнее, чем на покупку уже готового жилья.

Ипотечный кредит на новостройки предлагают единицы кредитных организаций и при этом сильно перестраховываются — как правило, обеспечением по кредиту выступает уже имеющаяся недвижимость. За счет этого круг потенциальных покупателей заметно сужается.

В ситуации, когда цены на готовые квартиры растут, в кредит купить квартиру еще труднее: пока будет проходить оформление ипотеки, цена на квартиру может вырасти или недвижимость уже купить те, у кого есть наличные.

Существует несколько доводов за покупку строящегося жилья:

·        В строящемся жилье более низкая стоимость квадратного метра на этапе строительства по сравнению с готовым жильем.

·        Если вложить деньги в квартиру на начальной стадии, после завершения строительства у заемщика на руках окажется более дорогой объект, то есть можно получить инвестиционную прибыль (цена новой построенной квартиры возрастает, разница в цене — инвестиционная премия заемщику).

·      Жить в новом доме с современными планировками комфортнее, чем в домах старой постройки.

·        Покупая квартиру в новостройке, можно не ждать сюрпризов от бывших хозяев. Играет роль отсутствие истории квартиры, а, следовательно, отсутствие юридических обременений, связанных с возможной недобросовестностью предыдущего хозяина квартиры, которые могут повлечь потерю недвижимости.

Очевидно, что самый выгодный вариант — купить будущие квадратные метры, когда вместо дома есть только котлован. Однако не каждый банк готов оформить кредит на этом этапе.

Кредитование строящегося жилья традиционно считается рискованной программой. На этапе инвестирования такие кредиты банки не могут защитить, более того, до окончания строительства у банка в залоге лишь право требования квартиры. Квартира оформляется как объект недвижимости только после завершения строительства и государственной регистрации. Если дом не построен, а заемщик перестал по какой-либо причине возвращать кредит или застройщик обанкротился, банк не сможет быстро и без потерь реализовать права требования к застройщику. В связи с этим ставки кредитования на этапе строительства на 1,5—2% превосходят ставки по ипотечному кредитованию на покупку готового жилья — превышение должно компенсировать риск кредитора. Как только заемщик оформляет квартиру в собственность, ставка снижается и приравнивается к условиям кредитования покупки готового жилья.

Как правило, через 3—6 месяцев после приемки дома Госкомиссией компания-застройщик собирает пакет документов и подает его в регистрационную службу для регистрации прав собственности дольщиков на квартиры. Многие заемщики оттягивают момент покупки до завершения строительства. Оформление права собственности не за горами, а значит, меньше времени придется выплачивать повышенную процентную ставку. Но в этом случае заемщик рискует получить совсем не то, что хочет: лучшие квартиры раскупаются именно на этапе котлована.

Основной риск для заемщика заключается в том, что застройщик может приостановить строительство или вовсе его прекратить. Поэтому в ряде случаев купить квартиру в кредит можно лишь по партнерской программе банка и застройщика. Сейчас банки предъявляют к строящемуся жилью очень высокие требования. Банки стремятся работать с конкретными проверенными застройщиками, чтобы быть уверенными в том, что дом будет достроен в приемлемые сроки и банк получит ликвидный залог. Так что зачастую клиент не может выбрать квартиру в конкретном доме, а потом выбрать кредитную программу в любом банке, а выбирает по сочетанию факторов: подходящий дом плюс подходящая кредитная программа.

В случае если банк готов рассматривать варианты, предоставляемые заемщиком, то могут быть выдвинуты обязательные условия: банк сначала должен проверить застройщика, аккредитовать его и уже после этого заниматься рассмотрением кредита. Для покупателя одно из весомых преимуществ покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку — то, что банк проводит строительный аудит объекта, на который будет оформляться кредит. Риск того, что строительство будет заморожено, при этом минимизируется.

Выбирая застройщика, не аккредитованного банком, заемщику стоит обратить внимание на:

·        его статус и репутацию,

·        правовые формы работы по договорам,

·        реализованные проекты,

·        желательно, чтобы объект был закончен не менее чем на 50%,

·        стаж работы застройщика должен составлять не менее трех лет,

·        количество успешно реализованных застройщиком проектов должно быть не менее пяти,

·        при этом необходимо наличие полного пакета разрешительной документации и прозрачной схемы продаж.

Банки очень редко рассматривают возможность выдачи кредита под объект неаккредитованного застройщика, потому что это связано с большими временными затратами сотрудников банка на понимание ситуации по конкретному объекту и изучение возможности выдачи кредита.

Процесс аккредитации займет не меньше месяца, и для этого заемщику нужно запросить у застройщика разрешительные документы на землю, на строительство объекта и собственные документы компании-застройщика. Если инициатива аккредитации будет исходить от посредников, успех более вероятен. Как правило, инициаторами аккредитации выступают сами застройщики или риэлтерские компании, продающие их объекты. Теоретически заемщик сам может привести в банк застройщика, но на практике положительный результат маловероятен.

Если строительство прекратится, в большинстве случаев риски будет нести заемщик. Ему придется продолжать выплачивать кредит, причем по повышенной процентной ставке. Если будет очевидно, что строительство не возобновится, банк потребует досрочно погасить кредит. Однако могут быть и другие варианты. Например, риски дефолта застройщика могут быть внесены в стоимость страхования. Тогда, если строительство прекратится, страховая компания досрочно погасит кредит. В другом варианте банк может потребовать замены залога при заморозке строительства.

Банки предпочитают, чтобы квартиры продавались с заключением договоров о долевом участии в строительстве (договоров инвестирования). Некоторые банки и вовсе отказываются работать по иным схемам. Основное требование банка к объекту недвижимости — форма заключаемого договора с застройщиком. Это должен быть договор инвестирования либо договор долевого участия в строительстве. Однако сейчас многие застройщики используют другие методы, которые банки считают чересчур рискованными. Эти схемы несут для банков повышенные риски, что не может не отразиться на условиях кредитования.

Хотя кредиты на строящееся жилье — рискованный продукт, банкиры пророчат ему большое будущее. И даже не совсем стабильное состояние банковского сектора этому не мешает. Нестабильность на финансовых и фондовых рынках заставляет инвесторов выводить активы из финансового сектора и вкладывать в недвижимость, и инвестирование свободных средств осуществляется в основном в первичный рынок.

Продажа квартир, находящихся в ипотечном кредите

Sat, 16 Jan 2010 01:24:34 GMT

Купить квартиру по ипотеке сложно, но продать такую квартиру еще сложнее. Сейчас, когда развивается кризис, риэлтеры прогнозируют если не вал, то, во всяком случае, значительный рост случаев продажи заложенных квартир.

Потребность в продаже ипотечной квартиры возникает и в некризисные времена, причем не только по причине неплатежеспособности заемщика. Причиной может стать, например, развод супругов или покупка другой квартиры.

Еще недавно в ситуации роста цен с помощью досрочного погашения займа можно было выйти из инвестиционного проекта: за год выросшая в цене даже процентов на 20 квартира, купленная по ипотеке, могла быть продана с прибылью.

Однако, все без исключения эксперты прогнозируют увеличение в ближайшем будущем продажи заложенной недвижимости по другой причине — в связи с невозможностью ежемесячных платежей. И предвидят связанные с этим сложности.

Продажа квартиры, купленной по ипотеке, возможна только с согласия банка. Это прописано непосредственно в кредитном договоре. В закладной, подписываемой заемщиком, прописан данный вопрос: «Предмет ипотеки может быть отчужден заемщиком-залогодателем другому лицу только при условии предварительного письменного согласия кредитора-залогодержателя». Следовательно, банк имеет право отказать залогодателю в продаже объекта залога без указания причины. Если банк одобрил заемщику продажу заложенной недвижимости, в некоторых случаях за это придется заплатить. Например, некоторые банки взимают комиссию за подготовку документов к проведению сделки, которая составляет приблизительно 1% от суммы кредита. Но это еще не самая большая проблема, основная загвоздка в следующем…

Тело кредита

Сложностью же всегда было и остается одно — сама схема продажи, процедура снятия залога. В банках относятся к этому одинаково: чтобы снять залог, надо внести полную сумму задолженности по кредиту. Для заключения договора купли-продажи заемщику необходимо получить из банка письмо о возможности погашения регистрационной записи об ипотеке. Оно подтверждает, что у заемщика отсутствуют какие-либо обязательства перед банком. Это возможно только после полного погашения остатка долга. Поэтому на практике чтобы продать недвижимость, находящуюся в ипотечном кредите, требуется найти покупателя со свободными деньгами, готового передать аванс для погашения кредита банку. Вместе с регистрацией такая операция продажи занимает примерно два месяца. Покупатель при этом сталкивается с серьезным риском: внеся задаток в виде той суммы, которая требовалась банку для погашения кредита, он не имеет никаких гарантий того, что продавец от сделки не откажется.

Чтобы обезопасить себя покупатель может инициировать заключение договора аванса между продавцом и покупателем, где будут оговорены условия внесения аванса. Здесь существует достаточный риск для покупателя, а именно: регистрирующий орган откажется регистрировать сделку по каким-то причинам или возникнут проблемы со снятием залога, а часть денег за покупаемую квартиру уже отдана банку. К тому же, заемщик может в любой момент отказаться от проведения сделки (при этом объект недвижимости уже будет выведен из-под залога), и покупателю придется осуществлять взыскание внесенных денежных средств с заемщика в судебном порядке.

Обезопасить покупателя недвижимости может другая схема — с использованием сейфовых ячеек. Происходит это так: банк письменно подтверждает свое согласие на продажу квартиры, в то время как она еще находится у него в залоге. После этого между заемщиком-продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры и пакет документов, необходимый для снятия обременения покупателем, закладываются в банковские сейфы. При этом в одну ячейку кладут сумму, равную задолженности перед банком, с правом доступа только сотрудника банка; разницу между стоимостью квартиры и задолженностью — остаток средств от продажи квартиры — закладывают в другую ячейку. Договор купли-продажи объекта официально регистрируется, после этого происходит досрочное погашение кредита заемщика, а покупатель получает пакет документов для снятия с недвижимости обременения в регистрационной службе. Такая процедура более безболезненна для покупателя и безопасна для продавца, поскольку полностью контролируется банком. Однако банки, в которых есть возможность положить деньги в ячейку и сразу получить документы о снятии залога, можно пересчитать по пальцам.

Сейчас главная сложность состоит в том, чтобы найти покупателя с требуемой суммой на руках. Хотя и раньше это было непросто. Больше шансов на успех продажи такой квартиры имеет тот продавец, который брал кредит давно, а, следовательно, сумма долга для погашения остается небольшой. Если же кредит относительно недавний, то осуществить подобную операцию почти нереально. Такие операции отсекают целые пласты покупателей. Во-первых, так называемых альтернативщиков, а альтернативные сделки в последнее время преобладают, и число их в период кризиса может только увеличиваться. Исключаются и ипотечные заемщики: какой банк одобрит в качестве объекта залога уже заложенную квартиру?

Помимо основных схем продажи залоговой недвижимости банки предлагают и альтернативные варианты. Например, воспользоваться потребительским кредитом или кредитом под залог другой недвижимости. Правда, первый вариант возможен, если большая часть кредита уже выплачена — из-за ограничений, вводимых банками на сумму потребительского кредитования без залога.

Банки могут рассмотреть и вариант перевода залога с одного объекта на другой, например, на загородный дом. Если предлагаемый объект недвижимости соответствует требованиям банка, и последний готов принять его в обеспечение обязательств заемщика, происходит регистрация залога нового объекта, после которой обременение снимается с ранее заложенной недвижимости, и ею можно свободно распоряжаться.

Готовы ли банки?

Главная же проблема заключается в том, что далеко не в каждом банке готовы провести операцию по продаже ипотечной недвижимости быстро и гибко, причем с учетом особенностей сделки. Обычно положительному решению банка предшествуют следующие этапы. Сначала надо рассказать о схеме досрочного погашения кредита представителям среднего звена банка, потом, получив ответ, что это звено таких решений не принимает, обратиться к высокопоставленному персоналу. Часто приходится апеллировать к высшему руководству банка. Наличие в прошлом совместных сделок с банками тоже может иметь определенное значение — в этом случае договариваться будет проще. Хотя процесс усложняется тем, что в банках велика текучесть кадров. Если уходит банковский сотрудник, с которым нарабатывается практика проведения таких сделок, и на его место приходит новый, то эту практику придется нарабатывать заново.

Правда, банки отличаются друг от друга по степени продвинутости. Иногда банки соглашаются на проведение операции с использованием замены заемщика. Для банка это хотя и новая операция, но отчасти выгодная: обязательство как было, так и остается. Залогодатель есть, закладная тоже — только лицо меняется. Однако такая операция непроста для нового заемщика с точки зрения андеррайтинга: он должен полностью устроить банкиров. Ситуация, когда покупатель включается в ипотеку вместо продавца, уникальна. Особенно если учесть новые условия. Нового заемщика будут проверять (а сегодня банки к этому относятся жестко), и кредит будет дан на сегодняшних условиях — в отношении процентов прежде всего. То есть, скорее всего, взять на себя старый кредит банк покупателю не даст.

Схемы действительно не отработаны, хотя бы в силу молодости ипотеки. Нестандартных ситуаций было мало, соответственно, банки и не беспокоились о том, чтобы придумать, как работать в этих условиях более динамично. Нет полноценного рынка закладных, возможности перепродавать долги.

Понятно, что переезд в новую, лучшую квартиру, тоже покупаемую по ипотеке,- это отдельная ипотечная сделка, никак не связанная с первой, по продаже прежней квартиры. Схема таких сделок не стандартизирована. Она существует более или менее на рынке межбанковского кредитования, но когда дело доходит до юридических лиц, не являющихся банковскими структурами, и тем более до физических лиц — там все абсолютно не отработано.

Случаи банкротства

Но, самое неприятное – это то, что в ситуации личного банкротства граждане могут не знать, как им действовать. И по причине незнания выбрать страусиную тактику — просто не расплачиваться по кредиту, вместо того чтобы попытаться реализовать заложенное имущество.

Ситуация неплатежей невыгодна прежде всего заемщику, который в этом случае может быть лишен права собственности, выселен, внесен в черные списки (и вряд ли когда-либо сможет претендовать на новый кредит). Но невыгодны неплатежи и банкам. Дебитору придется обращаться в суд, а проволочки, связанные с вынесением решения, оценкой имущества, расходами за услуги приставов выльются для банка в немалые суммы, включая упущенную выгоду. Добавим к этому, что после решения суда ни процентов, ни пеней за просрочку платежей банк уже не получает. Так что рост случаев неплатежей может заставить банки действовать более гибко.

Что можно делать с заложенной квартирой

Thu, 31 Dec 2009 19:19:50 GMT

Владельцы квартир, купленных в кредит, сильно ограничены в праве распоряжаться своей недвижимостью. Для того, чтобы осуществить любую сделку с квартирой, им приходится спрашивать разрешения у банка, предоставившего ипотечный кредит. Другое дело, что банки в таких сделках не заинтересованы. Для того, чтобы продать или обменять квартиру, придется погасить кредит.

Возвращать деньги банку, выдавшему ипотечный кредит, придется 15–30 лет. За это время семья может вырасти вдвое, и вообще многое может случиться. В США, например, на долю ипотеки приходится более 90% всех сделок, связанных с покупкой жилья, при этом американцы меняют жилище в среднем раз в пять-семь лет и никаких проблем с перекредитованием не знают, поскольку процесс переуступки собственности заложенной недвижимости у них отлажен. Для нас пока сделки с такими квартирами — дело новое.

Существует всего два варианта решения проблем при переуступке прав собственности на заложенное жилье. Если на квартиру, приобретенную с привлечением ипотечного кредита, есть покупатель, который готов погасить кредит досрочно, он этот кредит гасит, а продавцу квартиры возвращает уже выплаченную за нее сумму. Второй сценарий — перекредитование — применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу, но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по квартире ему достаются „в наследство” от ее прежнего владельца.

Провернуть сделку с «ипотечной» квартирой далеко не так просто. В принципе, владелец квартиры, пока не погасит кредит, без разрешения банка никаких сделок с квартирой совершить не может. Банки, особенно с иностранным капиталом, крайне неохотно идут на перекредитование, поскольку боятся потерять предмет залога, то есть квартиру. Более либерально относятся к заемщикам не слишком крупные кредитные организации.

Ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни заложить недвижимость без согласия кредитора нельзя. А банки отрицательно относятся ко всем сделкам с квартирами, заложенными по договору об ипотеке, и все ограничения прописывают в договорах. Единственная возможность — досрочно погасить кредит, а потом уже продавать квартиру.

Впрочем, досрочно расплатиться по кредиту — значит задеть интересы банка-кредитора. И хотя, предоставление заемщику права досрочного погашения кредита — практика распространенная, «часто банки устанавливают моратории на досрочное погашение, штрафные санкции. Это связано с желанием не потерять проценты и обеспечить минимальный размер доходности по кредиту в случае его быстрого погашения.

Что касается перекредитования, то, теоретически сменить заемщика тоже можно, но как это осуществить на практике — большой вопрос. Позицию банков понять можно, законодательство в первую очередь защищает интересы заемщика, а не кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах. Поэтому единственное послабление, которое банки делают — дают возможность заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет погашения ипотечного кредита.

Правда, арендная плата не покрывает проценты по кредиту. Если на Западе сдача «ипотечных» квартир в аренду — хороший источник прибыли, поскольку процентные ставки там намного ниже, чем в Украине и России. А чтобы сделать деньги на аренде такой квартиры в нашей стране, надо очень грамотно выбрать квартиру. Впрочем, как и банк, к которому за кредитом обращаются, и программу ипотечного кредитования.

Единственное, что может сделать владелец «ипотечной» квартиры без оглядки на банк — ее завещать.

Итак, если сделка состоялась с согласия банка-залогодержателя, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и начинает нести все обязанности залогодателя по договору ипотеки. Но если имущество, заложенное по договору об ипотеке, было отчуждено с нарушением законодательства (например, без согласия кредитора), залогодатель вправе потребовать признания сделки недействительной, либо потребовать досрочного исполнения обязательств, либо обратить взыскание на имущество.

Правда, обширной практики по отчуждению (продаже) заложенного имущества пока нет. Чаще всего схема реализации заложенной квартиры используется, когда возникают проблемы с погашением кредита, для осуществления досрочного исполнения обязательств. Естественно, обязательным условием является достижение между заемщиком-залогодателем и банком-кредитором соответствующей договоренности. Основной сложностью в данном случае является поиск покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением, а чаще всего покупатели опасаются подобных сделок. Поэтому велика вероятность того, что квартира будет реализована не по оптимальной цене.

Сдача купленной в кредит квартиры в аренду

Thu, 31 Dec 2009 19:17:46 GMT

Снижение фондового рынка обычно вызывает новую волну интереса инвесторов к вложениям в недвижимость. А развитие ипотеки открывает перед ними новые возможности. Покупка квартиры в кредит и последующая сдача ее в аренду может стать надежным способом вложения денег и не потребует дополнительных затрат, если арендные платежи покроют ежемесячные выплаты по кредиту.

А для этого необходимо все верно рассчитать.

Сегодня доходность недвижимости от сдачи в аренду невелика и последние несколько лет постоянно снижается, чего не скажешь о количестве квартир, сдаваемых в аренду, которое постоянно растет. Рассчитать доходность аренды довольно просто: нужно определить долю, которую составляет арендная плата за квартиру за год от стоимости самой квартиры. Если в 2002 году средняя доходность составляла 13%, то сейчас не превышает 8% - это значительно ниже ставки по банковским депозитам.

Но если из этой величины вычесть эксплуатационные расходы, коммунальные платежи и упущенную выгоду за период простоя квартиры, на выходе получится не более 7% чистой прибыли в год в зависимости от характеристик сдаваемой квартиры. И этот разрыв между стоимостью жилья и ставкой аренды становится все больше.

Казалось бы, в таких условиях гораздо выгоднее было бы вообще продать квартиру, положить деньги в банк и спать спокойно, получая стабильный доход в виде процентов по вкладу. А от затеи с приобретением квартиры для последующей сдачи в аренду вообще отказаться. Вот и получается, что рассматривать подобные сделки как инвестиционный бизнес сегодня несерьезно. И это становится причиной уменьшения числа инвестиционных сделок на рынке жилья.

Однако пока никто не спешит расставаться с квартирами, мало того, многие граждане продолжают вкладывать деньги в недвижимость, несмотря на копеечный доход и сопутствующие сдаче в аренду квартир проблемы, связанные с поиском арендаторов, взиманием платежей, ремонтом, налогами и прочим. А если денег на приобретение недвижимости не хватает, жилье покупают на заемные средства.

Инвесторы особенно начали пользоваться ипотекой для покупки доходных квартир, когда начали расти цены на жилье, и ипотека получила очень мощный толчок за счет растущего спроса со стороны желающих инвестировать в недвижимость граждан. Те, кто покупал квартиры несколько лет назад, имели отличную возможность, взяв кредит, зафиксировать цену квартиры (а значит, и ежемесячный платеж) на довольно низком уровне и, скорее всего, покрывать этот платеж за счет денег, получаемых от аренды. Тем более, что часто цена найма квартиры верно ползет вверх за ее рыночной ценой.

Но с середины 2007 года стало очевидно, что цены на квартиры выросли до такого уровня, что арендный доход больше не превышает ежемесячного платежа, да и темпы роста уже не позволяют много заработать, просто купив квартиру и продав через 6—12 месяцев. Примерно в то же время сократилось и количество потенциальных заемщиков из числа инвесторов. А тем, кто покупает квартиры в кредит для сдачи в аренду, приходится теперь доплачивать, чтобы хватило на ежемесячные взносы по кредиту.

Теперь покупка квартиры по ипотеке с последующей сдачей в долгосрочную аренду выгоды не приносит до момента полного погашения долга. Ипотечные платежи существенно превышают ставку аренды. В случае же когда делается большой первоначальный взнос, стоимость аренды может превысить ипотечные взносы или сравняться с ними.

Размер ежемесячных платежей по кредиту зависит не только от величины первоначального взноса, но и от срока кредитования. Чем больше срок, тем меньше взнос и наоборот.
Чтобы арендные платежи если не перекрывали ежемесячные выплаты по кредиту, то хотя бы максимально приблизились к ним, нужна удача и хороший расчет. Если объект был выбран правильно, то можно повысить доходность инвестиций. Правда, и риски в этом случае тоже вырастут. В последнее время, например, заметнее всего росли арендные ставки на недорогие однокомнатные квартиры. На первый взгляд приобретение такой квартиры как раз и является оптимальным вариантом для последующей сдачи: и спрос на такие квартиры высокий, и стоят они относительно дешево. Однако стоимость аренды в сегменте экономкласса уже сейчас не соответствует платежеспособному уровню спроса. Необходимо обратить внимание и на то, что зачастую качество квартиры и заявленная цена не соответствуют друг другу. Иногда просто кажется, что на волне информационного ажиотажа собственники стараются сдать квартиру как можно дороже, не учитывая того, что квартира в таком виде просто не стоит таких денег. В тоже время, этот сегмент рынка недвижимости самый чувствительный по отношению к уровню доходов нанимателя, а инфляция и рост цен на самые необходимые продукты просто не позволяют выжать большую сумму из его кармана. Собственникам придется смириться с этим или быть готовыми к сдаче квартиры нескольким семьям, а в трехкомнатные квартиры селить по восемь человек. Именно это сейчас и происходит очень часто, но обычно без ведома хозяина квартиры.

Рост арендных ставок на жилье всегда соразмерен с ростом цен за 1 кв. м.
Получается, что если еще год-два назад такая схема инвестирования в недвижимость была и надежной, и высокодоходной, то сегодня она стала просто надежной. Но за те 20—30 лет, что инвестор будет выплачивать долг банку, ситуация может неоднократно измениться, да и уже начала изменяться.

Способы расчета при покупке недвижимости

Tue, 29 Dec 2009 00:26:29 GMT

Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету — ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за помощью в банк.

Сейчас банки могут предложить несколько способов проведения платежей между физлицами:

·        через банковскую ячейку,

·        безналичным расчетом,

·        посредством аккредитива.

Практика оплаты преимущественно через банковскую ячейку объясняется, прежде всего, тем, что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. В этот период покупатель и продавец не понимают, в какой именно день произойдет покупка и продажа. Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата производится через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки. И основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется крайне редко.

Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.

Оптимально, если сделка осуществляется в банке, который фиксирует размер заложенной в ячейку денежной суммы (производится опись вложения). Единственный минус такой операции — доставка денег в банковскую ячейку. Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно вызвать инкассаторскую машину или произвести снятие денег со счета прямо в банке. Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными комиссиями.

Если квартира приобретается с использованием заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф. Использование наличных средств и сейфовых ячеек на сегодняшний день самый привычный способ расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом случае продавец недвижимости видит «живые» деньги, которые в его присутствии закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка.

Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно, воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и покупателю придется полагаться на честность друг друга. В зависимости от личной договоренности между продавцом и покупателем деньги могут быть переведены как до, так и после государственной регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не передумает ли продавец. А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу остаться без обещанных денег.

При безналичном переводе денег после государственной регистрации права собственности продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли покупателя. Принудить покупателя к оплате можно только через суд. До суда дело доводить никто не хочет. С продавцом-юридическим лицом эту проблему можно решить путем перевода денег до заключения договора купли-продажи. Для перевода денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение. Основные его параметры — это реквизиты счета продавца и основание для осуществления перевода — договор купли-продажи.

Если квартира покупается в кредит, то деньги предоставляются после государственной регистрации договора купли-продажи. Кредит выдается при условии предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка. Безналичный перевод денег — более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник происхождения денег (для налоговых органов). Недостаток — такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает продавец последней квартиры в цепочке.

Безналичный перевод денег, как правило, осуществляется банком застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры. Но есть и ограничения. Например, в некоторых банках расплатиться за приобретаемое жилье безналичным расчетом можно, только если продавец — юридическое лицо. Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частного лица, ему остается только воспользоваться банковской ячейкой. В некоторых случаях банки не взимают комиссии при перечислении денег на счета своих партнеров.

Недавно появился новый способ расчета — посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу после предъявления договора купли-продажи. Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя — это своего рода безналичная депозитарная ячейка,- кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту денежную сумму.

При использовании кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на аккредитивный счет. Аккредитив выгоден как продавцу, так и покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива. Покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств. После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить перевод средств на собственный банковский счет, который может быть открыт в любом удобном для него банке.

Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения. Одна из причин — при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать). Посредством же аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи.

Если приобретать квартиру на заемные средства, то сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся доме. Такое различие во многом обусловлено приоритетными способами оплаты при покупке строящегося и готового жилья. Дело в том, что в первом случае продавцом выступает застройщик, во втором в большинстве случаев — частное лицо. Банк самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента не требуется. А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствие владельца квартиры обязательно.

При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме основная работа банка заключается в проверке компаний-застройщиков для минимизации рисков незавершенного строительства. Покупка жилья на первичном рынке намного проще для банка — технически процесс заключения сделки сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению самого кредита на счет застройщика. На вторичном рынке процесс заключения сделки проходит несколько сложнее — необходимо учитывать интересы и желания продавцов, их представителей, контролировать расчеты между сторонами и регистрацию собственности и залога. Но при этом полностью отсутствует риск недостроя — в отличие от первичного рынка.

Титульное страхование коттеджей и загородных домов

Tue, 29 Dec 2009 00:23:49 GMT

Используется титульное страхование и для страховки загородных домов. Но стоит иметь в виду, что титульное страхование загородных домов, дач и коттеджей — дело непростое. Прежде всего потому что их довольно сложно точно оценить. Если городские квартиры в большинстве своем типовые, и оценить их можно не глядя с достоверностью до 5%, то с загородной недвижимостью так не получится.

Второе отличие: земельный участок и здания на нем – это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка – такая ситуация вполне возможна. Может случиться и так, что на одном земельном участке (один объект права) находится несколько строений.

Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного более громоздкая. До сего дня еще не в полной мере сформированы законы и подзаконные документы, которые строго бы определяли последовательность действий в этих сделках.

Есть еще один аспект, которого нет в городе, – целевое назначение участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения – не всякое.

Еще существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд, с ними все просто – строительство однозначно запрещено, но в реальности все не так. Законодательство позволяет определенное использование, и государственные или муниципальные органы иногда представляют эти земли в долгосрочную аренду для некоторого «обустройства» – фактически там строится жилье, но произносить само это слово нельзя, и застройщики пользуются формулировками вроде «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаев ситуация шажочек за шажочком выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинается строительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна.

Что касается определения стоимости недвижимости, то этот вопрос является предметом переговоров сторон, но итоговая сумма не может превышать действительную стоимость объекта страхования. Решают проблему путем привлечения оценщика, имеющего лицензию на работу с земельными участками и строениями. А с учетом того, что недвижимость в последние годы постоянно дорожает, возможна коррекция страховой суммы – естественно, с соответствующей доплатой со стороны клиента.

Страховщики говорят, что они выполняют ту же работу, что и риэлторы и нотариусы – проверяют юридическую чистоту сделки. Но есть и существенное отличие: за качество своей работы страховщик отвечает реально собственными деньгами. Что приводит к очень большой тщательности: проверка документов длится 5–10 дней. Если договор страхования впоследствии будет заключен, эти деньги будут зачтены. Если нет – деньги удерживаются, а клиент вполне может считать их платой за дополнительную юридическую экспертизу.

Титульное страхование

Tue, 22 Dec 2009 20:05:29 GMT

Для среднестатистического украинца термин «титульное страхование» не скажет ничего, хотя во всем цивилизованном мире заключение такого договора является обязательным при осуществлении любых сделок на рынке недвижимости. То, что дом можно застраховать от пожара или потопа — известно хорошо, и мало кто из домовладельцев рискнет махнуть на оформление такой страховки рукой. А вот о том, чтобы подстраховаться заодно и на случай, когда дом разрушат в строгом соответствии с законом или оставят в целости и сохранности, но у вас так же по закону отберут, задумываются не все. Квартиры на вторичном рынке зачастую имеют длинную и непрозрачную историю возникновения и перехода права собственности. При этом ни тщательная проверка риэлтеров, ни нотариальное удостоверение, ни государственная регистрация покупки не могут гарантировать на 100%, что сделка купли-продажи не будет оспорена в судебном порядке.

Дело в том, что не всегда представляется возможным оценить всю цепочку собственников квартиры. Нотариус проверяет только права последнего продавца на отчуждаемое имущество, но не проверяет права бывших собственников. Кроме того, порядок государственной регистрации не обязывает собирать информацию, подтверждающую отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц, например информацию по неучтенным наследникам по закону или по завещанию.

Страховщики предлагают свой способ защиты имущественных прав при покупке жилья — титульное страхование. Это страхование риска полной или частичной утраты права собственности на недвижимость. Его специфика состоит в том, что полис защищает собственника жилья от уже происшедших событий, которые по каким-то причинам не были известны на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Любой владелец имущества в цепочке перехода на него прав в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно.Страховым случаем, при котором страховая компания выплачивает денежное возмещение убытка (страхового возмещения), является решение суда, лишающее собственника права собственности на недвижимость. Страховая компания полностью возместит собственнику его финансовые убытки в случае признания судом последней или предыдущей сделки с недвижимостью недействительной.

Вот перечень страховых случаев, при которых сделка может быть признана недействительной:

·   сделка, совершенная гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;

·    сделка, совершенная под влиянием заблуждения;

·    сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;

·    сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;

·    сделка, совершенная несовершеннолетним без согласия органов опеки и попечительства, или с согласия такого органа, но существенно нарушающая права ребенка;

·    сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Примером страхового случая может быть ситуация, когда свои права на квартиру заявил человек, который на момент сделки был хронически больным. Тот факт, что он в период продажи квартиры принимал какие-нибудь сильнодействующие психотропные препараты, которые тормозят психику, уже послужат поводом для признания сделки недействительной. Вывод экспертизы в этом случае будет следующим: продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент совершения сделки. И на основании этого суд признает сделку недействительной. А клиент страховщика, купивший квартиру, получает выплату по полису. Другой вариант инцидента: продавец заявил, что он пьющий и как раз в момент совершения сделки у него был запой. Хотя сделка удостоверялась нотариусом, а нотариус наделен законом правом проверять дееспособность сторон в момент совершения сделки. Состоялся судебный процесс, в итоге продавцу удалось доказать, что он продал квартиру, не понимая, что он делает. И суд тоже признал эту сделку недействительной. Тогда пострадавшему покупателю страховая компания выплатила страховую сумму.

Хотя на практике примеров с благополучным исходом и выплатой клиенту страховой суммы по полису немного. Объясняет это тем, что юридическая грамотность населения невысока — среднестатистический гражданин уверен, что нотариальное удостоверение сделки означает полную гарантию ее чистоты.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что при заключении сделки с недвижимостью всегда существует немалая вероятность того, что право собственности на объект может быть оспорено, а понесенные убытки не с кого будет взыскивать.С другой стороны, некоторые риэлторские фирмы дают гарантийные обязательства, что если в результате судебного решения клиент теряет право собственности на квартиру, то компания возместит ему все убытки. Наивно думать, что обязательства такого рода укрепляют имидж риэлтора. Скорее, это попытка слегка повысить свои комиссионные. Кроме того, нередко эти обязательства оказываются ничем не подкрепленными. Считанные риэлторские фирмы имеют в собственности здания и дорогостоящее оборудование. Чаще арендуются офис, несколько компьютеров и канцелярская мелочевка. Вот вам и «имущество». В связи с этим вопрос, насколько реально получить возмещение убытков с проштрафившейся конторы, - звучит риторически. К тому же многие риэлторские фирмы существуют в виде нескольких небольших юридических лиц. И может статься, что такой фирме проще обанкротиться, чем отвечать по своим обязательствам.

Еще одним преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. В случае же судебного разбирательства страховая компания будет полноценно участвовать в процессе на стороне покупателя (ее клиента) в качестве третьего лица, чего по закону не имеет права делать риэлторская организация. Естественно, что страховщик сделает все возможное, чтобы выиграть судебное разбирательство.

Титульное страхование также облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск. Кроме того, двойной независимый контроль за совершением сделки — как со стороны риэлторской компании, так и со стороны страховщика позволит избежать многих ошибок в процессе подготовки сделки.

Титульное страхование не для всех

Далеко не все страховые компании берутся страховать эти риски. Этот вид страхования — добровольный, за исключением ипотеки, где титульное страхование является одним из обязательных условий предоставления кредита банком. Юридическую чистоту объекта недвижимости порой бывает достаточно сложно проследить, и не в последнюю очередь это связано с наследием приватизации начала 90-х годов.Прежде чем заключить договор по титульному страхованию, андеррайтеры компании анализируют всю цепочку перехода прав на имущество. Главная задача — обнаружить слабое звено, которое может привести к утрате права, а для этого изучаются правоустанавливающие документы предыдущих собственников. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность событий в прошлом, которые не могли быть зафиксированы в представленных документах, а именно: предыдущие браки собственника, неизвестные наследники, мошенничество в сделках. Лишь по результатам такого полного исследования можно оценить, стоит ли брать риск на страхование или нет.

Несмотря на столь трудоемкую работу, экспертиза представленных документов у страховщиков занимает в среднем всего один день. На следующий день после предоставления полного пакета документов эксперт принимает решение о принятии риска на страхование. В отдельных случаях могут быть затребованы дополнительные документы для оценки риска.

Если страховщик принимает решение брать риск, это вовсе не означает, что компания готова выплачивать страховое возмещение при утрате права собственности по любому поводу. В договоре страхования прописывается ряд исключений, на которые страховое покрытие не распространяется. Например, в тех случаях, когда сделка считается ничтожной, если договор купли-продажи заключен под влиянием насилия или угрозы со стороны клиента или же он является лицом, признанным недееспособным.

Предусмотреть все возможные риски не удается даже страховщикам.

Цена спокойствия

Обычно договор страхования заключается на один-три года. Если по истечении этого срока страховой случай не наступил, можно пролонгировать его действие на льготных условиях до 10 лет. Оптимальным является срок в три года, а вероятность того, что по прошествии трех лет наступит страховой случай, - невелика. Страховая компания возмещает не только стоимость утраченной недвижимости, но и дополнительные и судебные расходы, если это оговорено в договоре.

Процесс заключения договора титульного страхования прост: участники сделки или агентство недвижимости предоставляет в страховую компанию пакет необходимых документов, страховая компания изучает историю объекта, выявляет риски, дает им оценку. Ставки оплаты за услуги такого типа страхования плавающие, зависят от многих параметров: срока договора, количества выявленных рисков, возраста недвижимости и т. п. В среднем, ставки по типовым договорам составляют 0,2—0,5% от рыночной стоимости объекта (страховой суммы). А страховая сумма, то есть та сумма, которая будет выплачена при наступлении страхового случая, определяется по соглашению сторон. Однако она должна находиться в пределах действительной стоимости имущества, которая подтверждается заключением оценщика. Кроме того, чем больше было заключено с квартирой сделок, чем больше насчитывается собственников по сделке, тем тариф будет выше. Риск наступления страхового случая повышается и при наличии в числе собственников недвижимости несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Пересчета же страховой суммы по застрахованной квартире с учетом инфляции и роста цен на недвижимость при выплате не происходит. При возникновении страхового случая компания выплатит ровно столько, сколько указано в договоре. Однако страховщики разрешают в процессе действия договора увеличивать страховую сумму с учетом роста цен на недвижимость. Это можно сделать только до наступления страхового случая — до момента подачи иска в суд. Если страхователь сумму не повышает, а спор уже возник, и он побежал повышать страховую сумму, то, конечно, страховщик этого не сделает. Важно помнить, что при повышении страховой суммы придется доплачивать и страховую премию.

Договор титульного страхования заключается на срок не менее одного года. При этом возмещаются случаи утраты права собственности на имущество по решению суда, вступившему в силу и после окончания срока действия договора. Но при условии, что исковое заявление было подано в суд в течение периода страхования.

Титульное страхование в той форме, в которой оно есть сейчас, большой популярностью пока не пользуется. Размер платежей высок, а реальных страховых случаев, тем более выплат по ним, мало. Также не всегда прозрачны для потребителя предлагаемые договорные отношения. Кроме того, у нас нет какой-нибудь системы защиты государством прав добросовестного приобретателя.

Кредит на покупку земельных участков

Tue, 22 Dec 2009 20:03:34 GMT

Кредит на покупку земельных участков сегодня присутствует в продуктовой линейке всего нескольких банков. Но и они стараются максимально подстраховать себя, ужесточая условия для заемщиков. Кредит на покупку земельного участка считается высокорискованным продуктом. Оформляя кредит на покупку земельного участка, заемщик сталкивается с тяжелым и долгим оформлением документов. Банки пока готовы кредитовать в основном только земли поселений. Если участок относится к другой категории земель, заемщику, скорее всего, придется документально переводить его в категорию поселений.

Фактически банк требует предоставить два основных документа — свидетельство о праве собственности на земельный участок и кадастровый план объекта. Причем в кадастровом плане должны содержаться данные обследования объекта не раньше чем за год до предоставления кредита. Заемщикам также стоит убедиться в том, что данные, фигурирующие в документе, соответствуют реальным параметрам участка. Проверять нужно даже правильность адреса, чтобы не стать владельцем не того участка, на который пал выбор.

Для оценки земельного участка сначала нужно провести топографическую съемку местности. Дальше данные из государственного земельного кадастра накладываются на съемку для определения соответствия границ земельного участка землепользованию. Затем нужно определить, не входит ли часть земельного участка в охранную зону, нет ли ограничений, накладываемых градостроительной документацией. Необходимо согласовать подземные и наземные коммуникации, проходящие по земельному участку, с эксплуатирующими их службами. Весь процесс растягивается на полтора-два месяца.

Однако найти похожий по всем параметрам участок довольно трудно, поэтому стоимость в оценочном альбоме может оказаться как не в пользу банка, так и не в пользу заемщика. Оценочные компании в большинстве случаев не выезжают на местность, а просто подсчитывают статистику проведенных сделок по району и затем высчитывают среднюю стоимость одной сотки в данной местности и умножают ее на площадь земельного участка.

Таким образом, и заемщик, и банк получают актив, ликвидность и стоимость которого вызывают сомнения.

Если целью приобретения земельного участка является строительство в будущем индивидуального жилого дома, целесообразно будет оценить затраты на подведение всех коммуникаций, состояние подъездных путей.
При возведении построек на приобретенном на кредитные средства земельном участке обратите внимание на то, что они автоматически попадут в залог банку. Следовательно, в случае неплатежа по кредиту банк имеет право на возмещение своих издержек из суммы реализации земельного участка со всеми строениями. Однако, когда банк только готовится к кредитованию дома, обязательно, чтобы на участке не было никаких строений.

Дом в кредит шаг за шагом

Mon, 30 Nov 2009 22:20:08 GMT

Несмотря на то, что квадратный метр коттеджа, как правило, дешевле, чем метр городской квартиры, стоимость загородного объекта обычно выше. Во-первых, из-за более внушительного метража, во-вторых, из-за затрат на земельный участок под домом. В результате покупателей, готовых приобрести коттедж без привлечения заемных средств, оказывается не так уж и много. Однако повышенный спрос на загородную ипотеку вовсе не делает ее массовым, легкодоступным продуктом. Требования банков в таких ипотечных программах более жесткие, и залогом получения кредита может быть только неукоснительное выполнение предписаний кредитора.

Спрос на загородную ипотеку имеет ярко выраженный сезонный характер. Весной и летом желающих приобрести загородный дом становится больше. Условия, на которых банки готовы кредитовать загород, жестче, чем по городской недвижимости. Более того, сейчас банки вообще более тщательно подходят к оценке рисков при покупке загородной недвижимости. В последнее время в большинстве банков ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов, в том числе и на покупку загородной недвижимости.

Как правило, процентные ставки по кредитам на загородные дома выше на 2—3 пункта, чем по кредитам на квартиры. И в большинстве случаев заемщику нужно внести первоначального взноса как минимум 20—30% стоимости дома.

Существует несколько схем кредитования загородной недвижимости.

Первый вариант - классический: кредитование покупки готовых домов. При этом земельный участок может быть арендован или находиться в собственности продавца.

Второй вариант - заем на строительство дома. Этот вариант менее популярен. Получить такой кредит можно, только если земля уже находится в собственности потенциального заемщика. В противном случае ему придется брать кредит под залог имеющейся недвижимости (например, городской квартиры). Для банка это хорошая подстраховка: если залогом будет выступать квартира, заемщик будет ответственнее относиться к выплатам. Кроме этого, для открытия ипотечного займа на строящуюся недвижимость банку необходимо проводить комплексную оценку проекта и получать достаточные доказательства того, что он не превратится в долгострой.

Третий вариант - покупка строящегося или готового коттеджа в организованном поселке. Сегодня большинство застройщиков, возводящих коттеджные поселки, имеют в числе деловых партнеров несколько кредитующих организаций. Таким образом, получается как бы ипотека на доверии. Кредитор понимает, что, выдавая деньги на еще не существующий объект, он рискует. Но, поскольку в определенной степени доверяет застройщику (после проведения тщательного анализа его деятельности), готов мириться с таким положением дел.

Если заемщик покупает дом не по корпоративной программе «застройщик-банк», ему придется потратить немало сил и времени на подбор кредитной программы с подходящими условиями (уровень процентных ставок, размер первоначального взноса, возможность привлечения созаемщиков и досрочного погашения кредита и т. д.). После чего надо еще найти объект недвижимости, который устроит банк.

Другими словами, кредитная организация проводит не только андеррайтинг (оценку платежеспособности) самого заемщика, но и андеррайтинг объекта (то есть проверку ликвидности дома или участка).

Банки предъявляют к загородной недвижимости как объекту залога ряд требований:

·        Постройка должна быть отдельно стоящим зданием, пригодным для проживания (жилой дом, садовый дом, дача, коттедж и т. д.).

·        Не принимаются в залог слишком старые дома (у каждого банка свои ограничения по году постройки).

·        Объект кредитования должен иметь отдельный вход, подъезд, коммуникаций,

·        Объект должен находиться в населенном пункте, на территории которого есть иные индивидуальные дома, пригодные для проживания, - в коттеджном поселке, деревне, садоводческом товариществе, дачном кооперативе и пр.

·        Жилище должно быть свободным от обременений правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации.

·        Земля, на которой стоит жилище должна быть оформлена в собственность и иметь разрешенное использование (целевое назначение) для садоводства, жилищного или дачного строительства. За редким исключением банк может принять вариант, когда земельный участок, на котором стоит дом, используется на правах аренды.

Чтобы упростить процедуру поиска подходящей кредитной программы и самого объекта недвижимости, можно обратиться к ипотечному брокеру. Это специалист, который хорошо ориентируется на рынке жилищного кредитования и подберет ипотечный продукт, наиболее выгодный для заемщика. Возможно даже, что потраченные на услуги брокера деньги «отобьются» за счет сэкономленных на оптимальной программе процентах. Кстати, в последнее время на рынке появились еще и земельные брокеры. В их задачу входят консультирование клиента по наиболее выгодному вложению денег в земельные участки и помощь в организации непростых сделок с земельными наделами.

Если объект в целом удовлетворяет требованиям банка, документы заемщика передаются в кредитный комитет, который выносит решение о возможности предоставления ссуды (заметьте, ее точный размер пока не оговаривается — только примерная сумма). После оценки приобретаемой недвижимости определяется размер кредита. Затем покупатель подписываете кредитный договор, получаете деньги и может приступать к покупке жилплощади.

Нельзя забывать и про ипотечное страхование. Одним из условий предоставления кредита является обязательное страхование жизни и трудоспособности заемщика, самого объекта залога от повреждения, а при покупке объекта на вторичном рынке — и права собственности (титула) от риска его утраты.

Заключительный этап — государственная регистрация. Право собственности на жилой объект переходит от продавца покупателю. Новый владелец получает свидетельство о собственности, при этом становится полноценным хозяином недвижимости. Единственное, что он не может делать с приобретенным жильем, - это продавать его до полного погашения кредита.

Говоря о госрегистрации, следует разграничить понятия «ипотека в силу закона» и «ипотека по договору». Если взятый кредит направлен на приобретение объекта недвижимости, покупка переходит в залог банку с момента государственной регистрации прав собственности на недвижимость.

В этом случае мы говорим, что ипотека возникает «в силу закона». Если заемные средства получены под залог имеющегося объекта недвижимости для иных целей, договор ипотеки заключается в обязательном порядке, в простой письменной (или, по требованию банка, нотариальной) форме, и подлежит обязательной государственной регистрации. Это ипотека «по договору».

Как оценивают недвижимость

Fri, 27 Nov 2009 01:50:32 GMT

По мере развития рынка недвижимости растет спрос на услуги оценочных компаний. Получить ипотечный кредит, застраховать квартиру или загородный дом, составить или расторгнуть брачный контракт, наконец, продать или купить недвижимость, не оставшись в накладе, невозможно без справки, подтверждающей ее рыночную стоимость. За такими справками надежнее всего обращаться к независимым оценщикам.

Знать истинную цену собственной квартиры или дома всегда полезно, но в некоторых случаях документ, подтверждающий рыночную стоимость недвижимости, обязателен. Это:

·        любые сделки с объектом недвижимости, если он находится в государственной или муниципальной собственности;

·        изъятие недвижимого имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

·        кредитование под залог недвижимости;

·        страхование;

·        составление брачных контрактов и раздел имущества разводящихся супругов в случае возникновения спора о его стоимости.

Часто справку о рыночной стоимости недвижимости требует нотариус при оформлении наследства. В нотариальных конторах даже висят адреса и телефоны «прикормленных» нотариусами оценочных компаний.

К своим оценщикам направляют клиентов банки и страховщики. Приверженность банков к определенным оценщикам вызвана тем, что на рынке работает множество оценочных компаний и качество их услуг очень неоднородно. Случается, оценщики вступают в сговор с заемщиками, занижают или, наоборот, завышают стоимость квартиры, в результате интересы банка страдают.

Если в случае с банками недобросовестные оценщики могут завысить стоимость залога, то оценочные компании, работающие на пару со страховщиками, наоборот, норовят ее занизить. Если недвижимость пострадает от пожара или потопа, клиент получит меньше. Поэтому при страховании недвижимости лучше проводить ее независимую оценку.

Стоимость работы оценщика зависит от следующих факторов:

1.      от объекта недвижимости. Влияют на стоимость оценки размеры объекта недвижимости, например количество комнат в квартире или площадь земельного участка. Понятно, что чем масштабнее и сложнее объект, тем больше времени и труда требует его оценка. Оценка объекта незавершенного строительства стоит дороже, поскольку требует применения затратного подхода, то есть нужно поднимать всю сметную документацию, просчитывать все затраты, произведенные при строительстве объекта. Стоимость оценки квартиры зависит от ее класса: то есть оценка типового жилья будет стоить дешевле, чем оценка элитной недвижимости.

2.      от целевого назначения оценки (для чего нужен документ, подтверждающий стоимость объекта). Например, если отчет пойдет в суд, он будет стоить раза в три дороже, чем для нотариальных действий, поскольку оценщику придется в случае ошибки нести ответственность и доказывать свою правоту. Дороже стоит и оценка недвижимости, если банк под ее залог выдает ипотечный кредит — у каждого банка свои требования к отчету об оценке, их соблюдение требует дополнительного труда. Дешевле всего обойдется оценка, которую заказывают для собственных нужд клиента.

3.      от срочности работ. Срочная оценка может понадобиться, например, для срочного обоснования встречного иска в суде или если клиент хочет срочно получить ипотечный кредит. Как правило, квартира оценивается за три дня. Если нужно оценить квартиру за один день, это будет стоить в полтора-два раза дороже.

Оценщики определяют рыночную стоимость каждого объекта индивидуально. Для расчета оценщик анализирует сложившийся уровень цен в том сегменте рынка, в котором будет продаваться квартира или коттедж. При этом учитываются как общие характеристики объекта, так и индивидуальные.

К общим характеристикам относятся:

·        местоположение,

·        тип дома,

·        инфраструктура района,

·        удаленность от метро и от транспортных магистралей,

·        качество инженерных систем дома.

Индивидуальные характеристики:

·        вид из окон,

·        качество внутренней отделки,

·        площадь кухни,

·        тип санузла (совмещенный или раздельный),

·        дополнительные улучшения (система кондиционирования, подогреваемые полы).

Также учитывается текущее состояние рынка: дефицит или избыток предложений, какой тип сделок преобладает на рынке — альтернативные или свободные продажи, по какой схеме будет происходить сделка купли-продажи оцениваемой квартиры. Все эти факторы могут сильно повлиять на рыночную стоимость квартиры.

Профессиональная оценка часто расходится с представлениями собственников о стоимости недвижимости. Примером может служить оценка квартиры, расположенной в хрущевке постройки 60-х годов в одном из окраинных районов Киева. В этой квартире сделали очень дорогой ремонт, в который вложили больше денег, чем стоит сама квартира. Однако покупатели, способные позволить себе приобретение квартиры с дорогим евроремонтом, никогда не рассматривают жилье в подобных домах, так как качество инфраструктуры и социальный состав абсолютно не отвечают их требованиям. В результате средства на отделку были потрачены продавцом впустую. Перед оценщиком стояла сложная задача — правильно обосновать, почему дорогой ремонт практически не увеличивает стоимость недвижимости.

Для оценки используется несколько методов. И в каждом конкретном случае оценщику нужно выбрать подходящий.

Три основных метода оценки недвижимости:

·        Рыночный – наиболее распространенный метод, используется в случае сделок купли-продажи, обмена, залога недвижимости, внесения в уставный капитал. Этот метод основан на сравнении объекта с аналогичными, на прямом сравнительном анализе продаж. Для этого анализируются данные по стоимости аналогичных объектов за три-шесть месяцев. Чтобы обойти подводные камни, опытный оценщик обязательно проверит, не было ли среди сделок вынужденных или мнимых, способных исказить результаты оценки.

·        Доходный – применяется в случае коммерческого использования недвижимости: он строится на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования недвижимости.

·        Затратный – часто используется при залоге недвижимости — это оценка стоимости объекта, основанная на определении затрат, необходимых для его восстановления либо замещения, с учетом износа.

Меньше всего труда требует оценка стандартного жилья. Проще всего оценивать типовые квартиры, сложнее — квартиры, относящиеся к элитному сегменту, еще сложнее — объекты загородной недвижимости, в состав которых входит земельный участок, жилое строение и надворные постройки. То есть чем сложнее по составу объект оценки и чем менее развит и открыт сегмент рынка, в котором он позиционируется, тем сложнее этот объект оценить.

В городе сложнее всего оценить индивидуальные эксклюзивные объекты, поскольку в этом случае нет никаких аналогов, с которыми можно было бы сравнить квартиру. К тому же такие предложения рассчитаны на узкий круг покупателей и нередко выставляются на аукционы. Особенную трудность вызывает оценка объектов, имеющих историческое значение, поскольку только трех распространенных методов здесь недостаточно.

Оценка загородной недвижимости

Главная особенность оценки загородной недвижимости, заключается в том, что оценивается не только само строение, но и земля под этим строением. Большую сложность вызывает ретроспективная оценка — пересчет стоимости на прошедшую дату. И если при оценке квартир это не вызывает проблем, так как рынок развит давно и достаточно хорошо, то определить, сколько стоил, например, в 1998 году земельный участок, бывает порой невозможно, поскольку получить достоверную информацию о состоянии объекта на тот момент очень сложно.

Несмотря на сложность, оценка загородной недвижимости – одна из наиболее востребованных на рынке консалтинговых услуг, особенно в сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости, где ошибка может обойтись в десятки и сотни тысяч долларов.

При оценке рыночной стоимости загородного дома учитывается множество параметров:

·        месторасположение (этот параметр является определяющим),

·        направление, удаленность от города,

·        качество дорожного покрытия,

·        пропускную способность трассы.

Уже на этом этапе может возникнуть множество нюансов.

На рыночную стоимость влияет и обустройство территории участка. Домовладения, обладающие полным комплексом собственной «инфраструктуры» - гаражом, гостевым домом, детской площадкой, будут оценены гораздо выше аналогичных объектов, расположенных на пустом участке.

Влияют на оценку и соседние строения. Например, если оценивается коттедж площадью 1500 кв.м. с большим земельным участком и при этом единственный подобный дом в окрестностях (вокруг были построены только деревенские дома или маленькие коттеджи) и, соответственно, нет и примеров продаж на рынке подобных объектов. Тогда оценщик должен будет определить, найдется ли вообще на такой дом покупатель, а также провести исследование рынка в других территориальных областях, где есть подобные дома.

Выбор оценщика

Кому же доверить оценку квартиры или дома? При совершении ипотечной сделки лучше согласовать выбор с кредитором. Важно, чтобы отчет, который выполнит оценщик, впоследствии был одобрен. В противном случае банк не примет документ, который необходим для последующей выдачи кредита.

Стоимость услуг оценщика по ипотечным сделкам зависит от объема работы — например, очень хлопотным и затратным по времени является оценка имущественных комплексов, состоящих из нескольких объектов недвижимости, земельного участка, производства, подъездных железнодорожных путей. А если еще этот имущественный комплекс находится в другом городе — платить придется больше.

Лучше обращаться к оценщику, не имеющему имущественного интереса в отношении оцениваемого объекта и не состоящему в родстве или дружеских отношениях с людьми, заинтересованными в результатах оценки. Кроме того, оценщик должен быть членом Саморегулируемой организации оценщиков, а его ответственность должна быть застрахована.

Сделка по недвижимости: с риэлтором или самостоятельно? (продолжение предыдущего поста)

Fri, 27 Nov 2009 01:45:22 GMT

Следующими этапами покупки недвижимости являются переговоры об условиях сделки (последовательность выписки, переселения, передачи денег и т. д.) и, конечно, непосредственно оформление договора купли-продажи. Эксперты рекомендуют на этом этапе все же воспользоваться услугами риэлтера, хотя при желании все это тоже можно проделать самостоятельно. Естественно, на свой страх и риск.

5. Аванс или задаток по предварительному договору почти во всех случаях равен размеру вознаграждения агента и немедленно передается последнему. Таким образом, покупатель квартиры фактически предварительно оплачивает услуги агента ЗА продавца. И это значит, что вернуть эти деньги будет непросто, а задаток в двойном размере вообще нереально.

6. Но самый главный обман может быть связан с получением комиссионных за работу. Состоит он в следующем: покупатель находит в газете или на сайте объявление о продаже квартиры, звонит по нему, оказывается, что он попал в агентство, где ему заявляют, что для просмотра квартиры нужно заключить с ними договор («Мы же не можем работать бесплатно!»). По договору на подбор квартиры (оказание информационных услуг и сопровождение сделки) покупателю надо заплатить сначала $300—500, и после совершения сделки – еще 3—5% от стоимости покупаемой квартиры. Вся суть в том, что ТАКОЙ ЖЕ договор заключает с агентством и продавец квартиры с единственной лишь разницей – он не вносит предоплату. В результате агентство получает гонорар с продавца и гонорар с покупателя, т.е. 6—10% от стоимости квартиры. И все – из одного кармана (покупателя). Людей, готовых платить риэлтерам, на рынке достаточно. Казалось бы, за 3—5% от сделки риэлтеры должны уделять максимум внимания и всячески угождать своим клиентам. Но на самом деле, часто все обстоит иначе.

По окончании договора на оказание услуг клиенту должен быть выставлен акт выполненных работ, которые он может принять и оплатить по тарифу либо не принять. В таком случае клиент может обратиться в претензионную комиссию. И если возникает малейшее подозрение в том, что объемы выполненных работ завышены, то клиенту должна быть немедленно возвращена разница, а виновные наказаны.

Существуют также варианты дополнительного нехитрого заработка на клиенте.

Вариант 1. Клиент звонит в агентство, и ему говорят: «Приезжайте к нам, подпишем договор, внесете предоплату, и мы вам будем подбирать квартиры». Ответ клиента в 99% случаев: нет квартиры — нет предоплаты. Конкретный вариант тотчас же предлагают. Клиент смотрит — ему нравится. Он подписывает два договора: один с продавцом — вносит ему аванс, второй — с агентством об оказании услуг. В договоре с агентством стоят пункты требования к подбираемому варианту, хотя, зачем они нужны, когда конкретная квартира уже есть, не очень понятно. Но на это в предвкушении покупки обычно не смотрят, как и на то, что в договоре не указана и конкретная покупаемая квартира. Клиент вносит агентству предоплату за услуги. Далее продавец передумывает и отдает клиенту аванс, а агентство деньги не возвращает, сделка-то не по его вине развалилась, и от выполнения договорных обязательств оно не отказывается, то есть готово подыскивать квартиру дальше. И тут неожиданно выплывает ранее опущенный как несущественный пункт договора с агентством о том, что агентство предоставляет 5—10 вариантов на выбор — если покупатель от них отказывается, то денег он обратно не получает, а агентство считает договор исполненным.

Кстати, чаще всего договор о поиске квартиры и обслуживании клиент заключает и без наличия конкретного варианта. Получается, что, внеся аванс за услуги агентства по конкретному подходящему ему варианту, клиент фактически становится заложником формального договора, по которому этот самый аванс ему не вернут уже никогда. Нет, вернут, конечно, если агентство не сможет предоставить те самые 5—10 вариантов квартир, «соответствующих требованиям». Ну, так они и предоставят. Только соответствие будет именно тем размытым, неконкретным требованиям, которые указаны в договоре. В итоге клиент либо просто потеряет сумму аванса, либо от безысходности будет вынужден совершить невыгодную покупку. Если агент привел клиента на «продаваемую» квартиру, это еще не значит, что квартира вообще продается: она может быть уже продана и агент с хозяином, таким образом, зарабатывают, может вообще не продаваться, а просто принадлежать подельщику агента-мошенника. На рынке появились конторы, которые только таким образом и зарабатывают деньги: не продавая ни одной квартиры, они имеют стабильный и не облагаемый налогами доход (ведь аванс, как правило, не проходит по бухгалтерским документам).

Если риэлтер одновременно в одной сделке оказывает возмездные услуги и продавцу, и покупателю, то возникает конфликт интересов. Потому что непонятно, чьи же интересы риэлтер представляет.

Во-первых, никто не может заставить клиента подписать договор на условиях, явно ущемляющих его права, то есть клиент вправе такой договор не подписывать либо требовать внесения в него изменений. Во-вторых, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. То есть если агентство подтвердит (что весьма проблематично), что фактически, согласно подтверждающим документам, истратило на исполнение конкретного договора именно с этим клиентом заявленную в качестве залога сумму, тогда действия агентства правомерны. Во всех прочих случаях при отказе клиента от услуг агентства, а также в случае, если клиенту не подобрали искомую квартиру (оказали услугу недолжным образом), агентство должно вернуть ему деньги.

Вариант 2. Этот весьма распространенный обман считается почему-то не мошенничеством, а «нарушением профессиональной этики». Речь идет об утаивании от клиента истинной стоимости сделки. То есть помимо причитающейся суммы комиссионных риэлтер получает разницу между озвученной клиенту ценой и реальной. Например, риэлтерскому агентству было поручено превратить однокомнатную квартиру и комнату в коммуналке в не самых отдаленных районах в одну квартиру побольше. То есть произвести равноценный обмен. Агентство с задачей справилось: продало недвижимость заказчика и приобрело ему квартиру в заявленном районе города. Но случайно уже после заключения сделки выяснилось, что квартира клиенту была куплена на $120 тыс. дешевле его старой жилплощади. Это, конечно, скорее исключение, чем правило: большинство клиентов более или менее адекватно оценивают рыночную конъюнктуру. Однако «левый» навар на клиенте в размере $10—30 тыс. встречается сплошь и рядом.

У таких риэлтеров давно отработана и техника убеждения клиентов.
Широко распространенный прием — «облагораживание» инфраструктуры вокруг продаваемой квартиры. Нередко покупатель обращает внимание не только на жилье, но и на «качество» соседей, чистоту в подъезде, безопасность и т. д. Перед показом квартиры дальновидный риэлтер наведет порядок: даст алкаголикам, сидящим на лавочке у подъезда, бутылку водки, чтоб в этот день «не отсвечивали», постелет на время визита покупателя в подъезде ковер, поставит цветы, столик с «консьержем»… Разумеется, на рынке работают не одни только шарлатаны и недоучки. Немало и дорожащих своим добрым именем и репутацией профессионалов. В любом случае, если вы пользуетесь услугами риэлтора, лучше проверить у него наличие агентского договора, срок его действия, предусмотренные причины расторжения. Попросите разрешения сделать ксерокопию агентского договора и покажите ее юристу, для которого все нюансы будут очевидны. Что касается самих агентств недвижимости, то самая большая вероятность получить некачественную услугу именно в большом и раскрученном агентстве, постоянно рекламирующемся на всех углах.

Это происходит потому что в больших агентствах текучка кадров больше. И сделок больше, хотя бы и от «одноразовых» агентов. Они могут позволить себе терять клиентов пачками, зная, что завтра придут другие.

Редко когда в больших агентствах организован реальный контроль именно за качеством сделок, проводимых агентами. Единственное, за чем обычно следит руководство,- чтобы агент не работал «налево» и не пронес гонорар мимо компании.

Многие агенты, недавно заделавшиеся риэлтерами, понимают, что это не их профессия. Таким главное быстро заработать денег. Естественно, их при этом не интересует ни личная репутация на рынке недвижимости, ни репутация трудоустроившего их агентства.

Как же контролировать качество услуг на рынке недвижимости?

Для этого существует лицензирование, хотя, оно, конечно, - не панацея для привлечения высокопрофессиональных кадров на рынок недвижимости. Лучше работать с агентством, о котором вы получили рекомендации от довольных его работой клиентов. Рекомендации решают гораздо больше, чем цветная бумажка на стене переговорной.

Я не призываю отказаться от услуг риэлторов, просто рекомендую вам быть внимательными.

Сделка по недвижимости: с риэлтором или самостоятельно?

Thu, 19 Nov 2009 00:14:49 GMT

Нужно помнить, что в сделках с недвижимостью наличие в качестве вашего помощника риэлтора – это не гарантия хорошего результата!Бытует мнение, что покупать и продавать недвижимость можно и нужно только при участии риэлтера. Посредник поможет сэкономить время, силы, а может быть, и деньги. А главное – «с риэлтером не кинут». Однако практика свидетельствует, что и время может теряться, и силы, и деньги. Вдобавок риэлтер запросто может и «кинуть». Давайте рассмотрим, как же работают риэлторы.

Примечание. Данный пост НЕ направлен на убеждение в том, что сделки по недвижимости нужно осуществлять самостоятельно, без участия риэлторов. Эта информация дана для понимания некоторых механизмов деятельности посредников в сделках с недвижимостью, и чтобы вы знали, какие бывают ситуации, и не попадались на уловки, которые могут привести к финансовым и моральным убыткам.

Гонорар за посредничество в сделках с недвижимостью принято исчислять в зависимости от ее стоимости. Сегодня в сегменте купли-продажи квартир он составляет в среднем 3—5% от суммы сделки. Классический вариант – «альтернатива»: человек продает одну квартиру и одновременно приобретает другую с небольшой разницей.

Допустим, средняя стоимость каждой — $200 тыс., то есть общая сумма сделки — $400 тыс. Даже по минимальной ставке (2%) гонорар риэлтера должен составить $8 тыс. Трудозатраты же риэлтера не зависят от параметров квартиры. Получается, что выплачиваемый клиентом гонорар является чем-то вроде налога на продаваемое и/или приобретаемое имущество. Ну да ладно, процент от суммы сделки берут посредники на многих рынках. Вопрос лишь в адекватности. $8 тыс. для частного лица – сумма серьезная. По идее такие деньги за работу должны брать высококлассные профессионалы, умеющие что-то такое, чего не в состоянии сделать сам клиент, или располагающие особыми ресурсами, возможностями и т. п. Собственно, именно в этом – в своих сверхспособностях – и пытаются убедить клиентов риэлтеры.

Вот за что берут комиссионные риэлтерские агентства:

· поиск покупателя/продавца,

· сбор документов,

·  проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры,

·  организация проведения сделки (участие в переговорах, составление договора купли-продажи, присутствие в нотариальной конторе, в банке и т. п.).

1. Агентства недвижимости предлагают покупателей недвижимости эксклюзивный доступ к платным базам данных. «Из этих баз мы предложим Вам квартиру еще до того, как объявление о ее продаже выйдет в газетах». Это отчасти верно. Но агенты умалчивают о том, что это преимущество в 1—2 дня никогда не делает погоды. Сейчас не то время, когда квартиры хватают, едва она появилась в продаже. 95% всех продаваемых на рынке квартир – напрямую или через агента – по сей день обязательно появляется в местных газетах. Можно также воспользоваться Интернет базой квартир. Информацию о таких базах можно найти в Интернете, и получить к ним доступ за умеренную плату имеют все желающие.

Если тратить всего полчаса в день на просмотр объявлений в газетах и интернете, то можно сэкономить на поиске вариантов. Наемный агент по недвижимости будет действовать точно так же и ничего иного предложить не сможет. Найти же покупателя можно, дав объявление (бесплатно или за сущие гроши) – и принимать звонки. Конечно, поиску покупателя/продавца сопутствуют показ своей квартиры и просмотр предлагаемых. Но и на этом этапе наличие риэлтера вовсе не обязательно: смотреть и показывать, как правило, тоже вам придется. Что касается общего срока поиска, то «купить время» все равно не получится: если нужных вариантов на рынке нет, то и риэлтер ничем не поможет.

2. Сбор документов. Да, в очереди в БТИ ради двух бумажек придется посидеть. И за выпиской из домовой книги и за справкой об отсутствии задолженностей по квартплате тоже зайти придется куда надо. Или можно выдать нотариально заверенную доверенность члену семьи, чтобы он сделал это за вас. Кстати, риэлтер без вашей доверенности тоже ничего не сделает.

В риэлтерских агентствах все эти операции выполняют стажеры, курьеры – люди, риэлтерами не являющиеся. Однако именно эти операции и приносят риэлтеру львиную долю в общем гонораре. А клиент все равно будет в той или иной мере во всем участвовать.

3. Проверка юридической чистоты квартиры в основном проводится с помощью анализа двух документов — архивной выписки из домовой книги и выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В выписке из домовой книги содержится информация обо всех, кто когда-либо был зарегистрирован в этой квартире, то есть можно понять, кто потенциально может иметь на нее права. По выписке из госреестра можно узнать о составе собственников, наличии обременений, сколько раз совершались сделки с этой квартирой, и если она перепродавалась много раз, это может служить сигналом к тому, что ее не стоит приобретать. Если квартира была получена по наследству, можно обратиться к нотариусу, и он даст информацию о наследниках. Чаще всего информация в этих документах соответствует действительности, однако полную гарантию юридической чистоты вам не даст ни одно агентство недвижимости.

Риэлтер может ничего не проверять, а просто скажет клиенту: проверка сделана — спи спокойно. А бывает, что риэлтер и посмотрит документы, но не сумеет их грамотно оценить. На рынке много не просто неопытных, а абсолютно безграмотных и неквалифицированных агентов. Такому даже если и показать бумажку, все равно ничего в ней не поймет.

4. Гарантии по безопасности сделок. Одно из главных преимуществ при проведении сделки с участием риэлтера, на которое активно напирают в своей рекламе агентства недвижимости, заключается в том, что опытный и добросовестный риэлтер оценит юридическую чистоту покупаемой квартиры и убережет от риска. Однако на деле это случается редко.

Агентства иногда оформляют гарантию безопасности сделок каким-то сертификатом. Но юридически агентство даже при желании не сможет нести ответственность за признание сделки недействительной, т.к. оно не является стороной сделки. Это значит, что в случае, если одна из сторон затеет судебную тяжбу о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ответчиком по делу будет покупатель, а агент (или агентство) – лишь свидетелем или третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора. Фраза в договоре «риэлтерское агентство несет ответственность за сделку» ничего не означает. Агентство несет ответственность за совершение сделки, ее сращивание и проведение, поскольку это в его же интересах. Но никоим образом не будет отвечать за последствия в виде судебного иска о признании сделки недействительной.

В случае каких-либо проблем у клиента, возникших по вине риэлтера и приведших к материальным потерям, агентство недвижимости несет гражданскую ответственность. То есть клиент через суд может взыскать с агентства сумму гонорара, хотя не всегда полностью. Стоимость же потерянной квартиры агентство не вернет.

Но риэлтеры стараются уйти и от такой ответственности.

Многие крупные агентства заставляют клиентов на определенном этапе подписать бумагу «о непредъявлении претензий». То есть когда все стороны договорились, клиент уже расслабился, ему в кипе других бумаг на подпись подсовывается некий акт о проделанной работе, который имеет хитро сформулированные пункты, дескать, «претензий к исполнителю не имею», «впредь обязуюсь никаких претензий не предъявлять». Если же клиент откажется эту бумагу подписывать, то сделка просто не состоится.

Продолжение следует…

http://myslisha.ya.ru/posts.xml?tag=5665320 – Узнайте больше о современной обществе на сайте «Современное общество».

http://vezdehod7.blog.ru/81545363.html - Блог об активном отдыхе. Замечательная статья о Крымской горе Мангуп.

Торг при покупке недвижимости

Thu, 19 Nov 2009 00:08:14 GMT

Цена, заявленная в объявлении о продаже квартиры на вторичном рынке, - еще не повод для расставания именно с такой суммой. Скидку на 0,5—2% можно организовать уже по телефону, на 3—7% при осмотре квартиры, на 8—12 % - продемонстрировав серьезность намерений наличием в портмоне задатка. Позиция любого продавца — продать товар как можно дороже. Особенно, если это товар не скоропортящийся, а такой, как квартира. Чтобы понять, насколько это желание велико и как стремительно оно растет, достаточно заглянуть в любой аналитический отчет. В большинстве из них описывается динамика цен на вторичном рынке жилья.

Будущему покупателю квартиры перед тем, как отправиться на осмотр недвижимости будет полезно взглянуть на аналитический расчет по развитию цен на рынке недвижимости. Это позволит понять, можно ли рассчитывать на снижение цены.

Чтобы понять, насколько завышена цена на квартиру нужно оценить следующие показатели:

· Как долго уже продается эта квартира;

· В каком районе квартира находится;

·  Как далеко квартира находится от транспорта и как долго идти от этого транспорта до квартиры от остановки;

·  Какого года постройки этот дом;

·  В каком состоянии квартира (ремонт, отделка);

·  Обратите внимание на этажность (на каком этаже квартира расположена). Если этаж первый, нужно обратить внимание на то, что происходит во дворе, плотно ли он заставлен машинами;

·  Каково количество собственников в квартире (например, пять собственников, включая одного ребенка). Это повод для снижения цены. Любой юрист подтвердит, что такого рода сделки могут таить в себе много подводных камней. Апеллируя к этим трем аргументам (плотно заставленный машинами двор, первый этаж, большое количество собственников), цену можно реально снизить.

· Каковы средние цены на продажу подобных квартир в данном районе города.

Разумные доводы для снижения цены можно найти практически в любой квартире. Некоторые скидки готовы давать и сами риэлтеры, если разговор идет не в присутствии хозяина квартиры, а по телефону. В ответ на фразу «имеющаяся у меня сумма немного меньше, чем вы просите за квартиру», риэлтеры могут согласиться упасть в цене или узнать по телефону у хозяина о возможности скидки.

В другом случае в риэлтерских компаниях разговор могут выстроить иначе: вместо демпинга чаще могут предложить подобрать иной вариант. Таким образом, несколько уменьшить цену можно практически на любую квартиру. Вопрос же, насколько именно. «Средневзвешенный максимум», на который могут рассчитывать покупатели,- это 5%, причем этот показатель больше характерен для лета, нежели для осени. Примерно 60% сделок на вторичном рынке происходит с дисконтом в цене. Причем количество подобных случаев возрастает при увеличении срока экспозиции объекта до двух месяцев и больше. Риэлтеры не рискуют подводить продавца к идее о скидке, потому что они боятся потерять клиента и оставляют эту привилегию покупателям.

Обычно реальные сделки происходят с дисконтом от 4% до 12%. Размер снижения каталожной цены кроме срока экспозиции зависит от района и категории дома: чем ниже класс дома, тем на большую скидку можно рассчитывать.

http://kovyryalochka.blog.ru/81068211.html - Что можно сказать о любви? – Узнай на сайте «Жизневидение».

http://omlkm.blog.ru/81547315.html - Познавательная статья о входных дверях на сайте «Отделочные материалы».

Экологическая безопасность недвижимости

Thu, 12 Nov 2009 21:06:56 GMT

Покупая или снимая квартиру, необходимо убедиться в ее экологической безопасности. Риэлтеры обычно ограничиваются информацией об экологическом благополучии района, но этот показатель весьма относительный. Экспертизу самой квартиры придется оплатить из собственного кармана. Но если квартир несколько на выбор, придется оплачивать уже несколько экспертиз, при этом результаты анализов будут полностью готовы только через две недели. Но некоторые весьма важные экологические параметры жилья можно определить на глаз или с помощью недорогих и доступных подручных средств. Первое чему надо уделить внимание – это вентиляция.

* Вентиляция - самый важный фактор для внутриквартирной экологии. От нее зависит содержание углекислого газа и, следовательно, свежесть воздуха в комнатах. Именно качество вентиляции определяет, будут ли вредные вещества, выделяемые в небольших количествах мебелью и элементами отделки, накапливаться до опасной концентрации.

Поэтому при осмотре жилья надо сразу отыскать вентиляционные решетки. В «сталинках» и домах еще более ранней постройки вентиляция подведена к каждой комнате. Если с первого взгляда обнаружить решетку на стене не получается, то, скорее всего, кто-то из прежних хозяев просто убрал ее под обои. В будущем в целях улучшения внутриквартирной экологии путь для воздуха надо будет расчистить. В домах, построенных в 1960-х и позднее, вентиляция есть только в кухне, ванной и туалете.

Каждую обнаруженную вентиляционную решетку надо проверить на наличие тяги. Достаточно поднести к ней свечку или зажигалку. Если тяга есть, пламя наклонится в сторону отверстия, при хорошей тяге и вовсе будет гореть почти горизонтально. Если пламя горит вертикально, значит, вентиляция в доме испорчена, например, кто-нибудь из верхних соседей сделал из вентиляционного шкафа нишу для холодильника. Такая процедура была в свое время в большой моде. Конечно, можно судиться с соседями и заставить их все починить, но квартиру с такой проблемой лучше просто не покупать.

Воздух должен не только выходить из квартиры, но и поступать в нее с улицы. В старых зданиях для этой цели приспособлены специальные отверстия в полу. В домах же более поздней постройки сделан расчет на то, что воздух сам просачивается внутрь через щели в дверях и окнах. Но если деревянные переплеты были заменены стеклопакетами, вентиляция могла нарушиться. Впрочем, многие современные пластиковые окна оснащены специальными клапанами для проветривания. Если в какой-то из комнат нет ни таких клапанов, ни кондиционера, вам придется решать эту проблему самостоятельно.

Одно из следствий плохой вентиляции — повышенная влажность. Ее верные признаки — запотевающие окна и плохо сохнущее белье. Измерить этот показатель можно с помощью специального прибора — гигрометра, который показывает относительную влажность в помещении. Сейчас гигрометры вместе с термометрами нередко встраивают в настольные электронные часы. Если совсем нет желания что-либо покупать, можно вспомнить школьный курс физики и измерить влажность старым проверенным способом — с помощью двух комнатных термометров. Один из них оборачивается влажной тряпкой и из-за испарения начинает показывать меньшую температуру. Его показания сравнивают с показаниями сухого термометра и по психрометрической формуле, которая легко ищется в справочниках и интернете, высчитывают относительную влажность помещения.

Комфортная для человека влажность — 45—60%. Превышение нормы (начиная с 75%) не только негативно сказывается на самочувствии, но и способствует появлению плесени. Ее споры всегда есть в воздухе, но, чтобы разрастись, грибку требуются комфортные условия. Поэтому черные, красные, зеленоватые и серые пятна появляются во влажных местах — в ванной или на оконных рамах, где из-за разницы температур с улицей в холодное время образуется конденсат. Плесень отнюдь не безобидна. Ее споры вызывают аллергию и серьезные заболевания дыхательных путей. Вытравить грибок сложно. Поэтому, обнаружив в продаваемой квартире плесень, лучше воздержаться от покупки.

Слишком низкая влажность — это тоже плохо. Если ее уровень опускается ниже 45%, человек чувствует дискомфорт, повышенную утомляемость, сухость слизистых. К тому же в воздухе сразу становится больше пыли. Рассыхается мебель и начинает выделять больше фенолов и формальдегидов.

Самостоятельно измерить состав воздуха в квартире, к сожалению, не получится. Даже эколог не определит на глаз, не превышено ли, скажем, в квартире содержание фенола. Для этого надо делать забор воздуха и исследовать образцы в лаборатории.

* Один весьма опасный загрязнитель можно обнаружить в воздухе сравнительно легко. Это пары ртути. В старых домах их концентрация может быть довольно высокой, если в квартире когда-то разбился градусник и ртутный шарик закатился в щели паркета. Измерить содержание опасных паров поможет специальная индикаторная бумажка (она так официально и называется — «бумажка»), которая продается в магазинах химических реактивов. Исследование, правда, получается довольно грубым, но превышение ПДК показывает. Кстати, в стандартную экологическую экспертизу анализ воздуха на ртуть входит редко, за него придется доплатить.

* Существуют аналогичные индикаторы на содержание в воздухе двуокиси азота и маркеры для исследования состава водопроводной воды. Индикаторная бумажка позволит выяснить, не превышена ли в ней концентрация хлора, а также определить ее PH-баланс. Впрочем, если водопроводная вода мутная или имеет неприятный запах — это уже аргумент против покупки квартиры.

* Значимый экологический фактор — электромагнитные поля (ЭПМ). Неприятных последствий от контакта с сильными ЭМП много — от головной боли и повышенной утомляемости до развития раковых заболеваний.

Обычно главные источники повышенных ЭМП в квартире — это клубки проводов и неправильная проводка. В старых домах она иногда кольцом окружает комнату. Такая схема потенциально опасна. Электромагнитные поля просто так не измерить. Для этого измерения нужен BE-метр, а это довольно дорогой прибор.

Серьезное превышение нормативов по электромагнитным полям может дать электрический «теплый пол». Особенно если конструкция выполнена в виде единого нагревательного элемента.

* Поднимая тему экологии жилья, нельзя, конечно, забывать о радиации. Хотя опасность ее сравнительно небольших доз людям свойственно преувеличивать. Дешевый портативный дозиметр достать несложно.

С помощью бытового дозиметра можно измерить общий радиоактивный фон. Чтобы результат получился достаточно объективным, надо включить и выключить прибор десять раз и посчитать средние показатели. Но провести исследования на содержание в квартире радона могут только специалисты.

Дозиметр показывает уровень гамма-излучения, ведь альфа- и бета-частицы опасны только при непосредственном контакте с зараженными предметами. И, пожалуй, единственный способ пострадать от этих видов радиации в собственной квартире — это вдохнуть радиоактивный газ радон. Это, кстати, одна из главных причин рака легких. Радон выделяется из земли и из-за своего большого веса скапливается в подвалах и на первых этажах. Стоит заметить, что в программу стандартной экологической экспертизы анализ его содержания тоже не входит и стоит дополнительных денег. В любом случае, если вентиляция исправна, радиоактивный газ не достигнет опасной концентрации.

http://vitaminae.blog.ru/81550883.html - статья о пользе оливкового масла на сайте « Здоровая семья».

http://strategy72.blog.ru/81553411.html - Искусство стратегии. На этом сайте вы найдете победные стратегии для жизни и бизнеса, подаренные нам восточными мудрецами.

Покупка заложенной квартиры: следите за мелким шрифтом

Thu, 12 Nov 2009 21:02:58 GMT

Другой проблемой при покупке недвижимости может стать факт покупки заложенного имущества. Это очень важный момент, поэтому я решила выделить для него отдельную главу в этом курсе.

При заключении любого договора стороны обязаны предоставить друг другу полную информацию о предмете сделки, иначе договор будет признан недействительным. Поэтому при покупке недвижимости очень внимательно читайте договор.

Возможно, текст, набранный внизу страницы мелким шрифтом, и содержит информацию о том, что имущество заложено. В том случае, если стороны подписали договор купли-продажи, где прямо указано на то, что покупаемое имущество находится в залоге, считается, что покупатель уведомлен об этом факте. Таким образом, после подписания договора вы не сможете оспорить тот факт, что вас предупредили.

Встречаются случаи, когда продавец пытается реализовать недвижимость, не афишируя, что она заложена. Чтобы избежать неприятностей, стоит изучить свидетельство о праве собственности. При оформлении залога квартиры этот документ остается в регистрирующем органе, а после прекращения залога собственнику выдают новое свидетельство.

Оба свидетельства (о праве собственности и о залоге) составляются по одной форме. Но в строке «основание выдачи» в свидетельстве о праве собственности указан документ, послуживший причиной получения данного права (договор купли-продажи, завещание и пр.). В свидетельстве о праве залога в этой строке содержится информация о договоре ипотеки. Поэтому при покупке квартиры или иной недвижимости его стоит придирчиво изучить: не исключено, что вам пытаются предложить заложенное имущество.

Еще одним подтверждением прав на квартиру считается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту выписку может получить любой человек по любому объекту, поскольку это открытая информация. Если квартира заложена, в выписке это непременно будет указано.

Один из самых простых и действенных способов защиты прав покупателя — включение в договор купли-продажи условия о том, что на момент продажи имущество принадлежит продавцу на праве собственности и какие-либо обременения отсутствуют. Такой ход позволяет защитить интересы покупателя в полной мере: любое действие продавца, направленное на продажу заложенного имущества, нарушит данный пункт договора, и покупатель сможет применить к продавцу санкции, предусмотренные законодательством.

Предположим, несмотря на все предостережения, вы купили заложенную квартиру. Какие последствия это повлечет? Во-первых, есть шанс признать договор купли-продажи недействительным, если залогодержатель впервые узнал о новом собственнике уже после регистрации прав последнего на заложенное имущество.

Во-вторых, после покупки заложенного имущества его могут у вас отнять, причем на вполне законных основаниях. В соответствии с законом к покупателю переходит не только само имущество, но и все права и обязанности, связанные с ним. Довольно часто прежний собственник является одновременно и должником по основному обязательству. Поскольку залог обеспечивает исполнение обязательств, новому хозяину остается только надеяться на то, что бывший владелец расплатится с кредиторами. После продажи имущества тот «забывает» свои долги: теперь за них будут отбирать не его имущество, а чужое.

Должник не исполняет своих обязательств, гарантированных залогом? Кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Соответственно, на него обращается взыскание, недвижимость продается, а полученная от реализации сумма направляется на погашение долгов.

Шанс есть. Но небольшой.

Что делать, если купленное имущество грозят отнять? Если вы подписали договор, где указано, что вам передается недвижимость с обременением, надеяться практически не на что. Доказать, что вас обманули при подписании договора, нереально. Если в договоре не было никакого упоминания о том, что имущество заложено, есть все шансы оспорить эту сделку.

В зависимости от того, успели у вас отнять недвижимость или нет, вы вправе подать либо иск о признании договора недействительным (если имущество еще у вас), либо иск о взыскании убытков. В принципе убытки взыскиваются и в первом случае. Узнав, что приобретенная квартира может быть передана по договору залога, вы стали предпринимать определенные действия, направленные на ее сохранение. Соответственно, вами были понесены расходы, которые и обязан возместить продавец квартиры.

Он не хочет не только компенсировать вам убытки, но и платить свои долги? Намекните его кредитору, что квартира вам досталась не просто так, и у должника появились деньги. Кроме того, стоит напомнить самому должнику, что ответственность за мошеннические действия до сих пор предусматривается Уголовным кодексом. Иногда это срабатывает, вполне вероятно, что после подобных намеков должник добровольно рассчитается и с кредитором, и с вами. Разумеется, не стоит забывать про компенсацию морального вреда. Ее размер, как правило, устанавливает суд. Если продавец скрылся с деньгами, полученными за квартиру, как раз тогда, когда вы узнали о том, что объект заложен, смело подавайте заявление о возбуждении уголовного дела. В случае если беглеца найдут, ему придется объясняться не только с покупателем, но и с органами внутренних дел.

К сожалению, надеяться на солидарность кредитора с новым собственником заложенного имущества не приходится, поскольку для кредитора самое важное — вернуть свои деньги на законных основаниях, от кого он их получит, ему безразлично. Поэтому самое главное при заключении договора купли-продажи недвижимости — внимание. Если вы не позаботитесь о себе сами, никто за вас этого не сделает. Мысль о том, что проверка документов и статуса имущества будет расценена продавцом как недоверие или неуважение, должна отойти на второй план. Надо проверить каждую букву и цифру в договоре. При покупке недвижимости вы рискуете не только своими деньгами, но и своим будущим, поэтому относитесь к этому вопросу серьезно.

http://vitaminae.ya.ru/posts.xml?tag=6351326 – статья о пользе мяты на сайте «Здоровая семья». Добро пожаловать!

http://hodulya3.ya.ru/posts.xml?tag=6370859 – Статья об удивительном доме-рояле со скрипкой на сайте «Прогулка пешком».

как поступить, если выяснится, что квартира куплена у человека, который не имел права ее продавать?

Thu, 12 Nov 2009 20:53:32 GMT

Прежде всего, нужно понять, имели ли вы основания сомневаться в его полномочиях до заключения договора купли-продажи.

Вы знали, что квартиру продают незаконно? С ней придется расстаться: в этом случае вы не считаетесь добросовестным приобретателем. Поэтому, если при проверке юридической чистоты квартиры вам стали известны какие-либо факты, препятствующие покупке квартиры, отмахиваться от них не стоит. В суде слова о том, что продавец предложил не обращать внимания на всякие «пустяки», не найдут понимания. Как ни странно, некоторые покупатели квартир начинают говорить именно так и проигрывают дело.

Если при покупке жилья не было оснований сомневаться в законности сделки, то вас, скорее всего, признают добросовестным приобретателем. Это значит, что квартира остается за вами, и каждый следующий ее покупатель тоже будет считаться добросовестным приобретателем. То есть дальнейшее распоряжение объектом можно осуществлять без помех.

http://aktualiti.blog.ru/81545427.html - Актуальная тема: 10 величайших заблуждений, которые мы усваиваем в школе.

http://histori145.blog.ru/81542131.html - История человечества: интересные факты про создание автомобиля.

Что делать, если вы узнали об обмане уже после заключения и регистрации сделки?

Thu, 12 Nov 2009 20:51:52 GMT

Как всегда — идти в суд.

Требуйте не только возместить ущерб, но и расторгнуть договор или признать его недействительным. Необходимо обосновать свои требования, то есть доказать суду, что сокрытие или искажение информации продавцом настолько серьезно, что при своевременном получении правдивой информации вы либо отказались бы от покупки квартиры, либо предложили бы пересмотреть условия договора.

Отдельно укажите, что при расторжении сделки или признании ее недействительной вам обязаны вернуть сумму, которая уплачена за объект. Постарайтесь с помощью судебных органов уточнить финансовые возможности продавца. К сожалению, если он уже потратил сумму, полученную за квартиру, а зарплата у него небольшая, получить свои деньги назад вам удастся не скоро. Теоретически существует шанс наложить арест на имущество продавца для его последующей распродажи, но и такие процессы чаще всего длятся годами.

В качестве меры психологического воздействия можно сообщить продавцу, что в случае невозвращения денег за квартиру в отношении него будет подано заявление о мошенничестве в МВД. На некоторых граждан такие заявления действуют безотказно. Но лучший выход для покупателя жилья — запастись терпением и с большим вниманием отнестись к документам при оформлении договора купли-продажи.

Если в договоре с агентством недвижимости прямо указано, что компания обязана проверить юридическую чистоту объекта, но не сделала этого или выполнила работу некачественно, обращайтесь в агентство с претензией. В ней необходимо привести все обстоятельства дела: дату заключения договора с компанией, ее обязательства, дату сделки купли-продажи квартиры, а также те «пробелы» в истории объекта, которые агентство не выявило до его покупки. То есть вы должны наглядно продемонстрировать, что фирма не выполнила свои обязательства в полном объеме.

Затем укажите, чего вы требуете от агентства, не забыв веско обосновать причину своих претензий. Если квартира осталась за вами, с агентства сложно взыскать всю сумму, уплаченную ему по договору. Однако вы вправе потребовать компенсировать вам моральный ущерб. В случае если вы не понесли фактических убытков, но компания действительно не выполнила свои обязательства, требуйте пересмотреть стоимость услуг агентства и вернуть часть денег.

http://myslisha.blog.ru/81543747.html - Современное общество: наши жесты умеют говорить.

http://aktualiti.ya.ru/posts.xml?tag=6619535 – Актуальная тема: возможно и нужно ли избавиться от компьютеров и вместо этого открывать документы, вводить текст и путешествовать по Интернету при помощи силы мысли за счет вживленных в мозг чипов?

Проверка юридической чистоты квартиры

Wed, 07 Oct 2009 04:13:32 GMT

Конечно, вы можете положиться в этом на агентство недвижимости, хотя и здесь не мешает проверить все самостоятельно. Основных источников, из которых можно что-то узнать о квартире, два. Это домовая книга, где записано, кто и когда был в квартире зарегистрирован, когда прописался и куда выбыл, и Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из него можно узнать, кому и когда принадлежала квартира, как переходила из рук в руки, была ли заложена в банке или арестована решением суда. То есть в первой — все про регистрацию, во втором — про собственность.

Уже по этим документам можно кое-что сказать о квартире. Например, если несовершеннолетний был прописан в ней сразу после приватизации, есть шанс, что во время приватизации обошли его законные интересы. А значит, со временем он может подать в суд. Если продавец унаследовал квартиру, возможно, что подадут в суд «обойденные» наследники.

Еще на стадии заключения договора покупатель вправе потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. В этом документе указано, сколько людей прописано в квартире.

Также стоит ознакомиться с копией свидетельства о праве собственности. Особое внимание уделите основанию регистрации права собственности. Если, по словам продавца, квартира получена им в наследство от бабушки, а в свидетельстве указано, что квартира куплена, стоит задуматься о ее правовой чистоте.

Также затребуйте от владельца квартиры выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по ней проследите путь квартиры от одного собственника к другому.

Было бы неплохо получить от продавца еще и документы, подтверждающие переход к нему права собственности на квартиру: договоры купли-продажи, дарения и т. д. Но, как правило, продавцы редко предоставляют покупателю подобные документы. Но вы все же попробуйте получить хотя бы их копии.

Как правильно проверить документы на квартиру?

Самый разумный вариант — предложить продавцу обратиться с запросом на предоставление соответствующих справок и выписок, а затем вместе с ним отправиться их получать. Обязательно изучите оригиналы. Нотариальным копиям доверять не стоит, поскольку нотариус гарантирует только соответствие копии документа оригиналу.

При покупке на вторичном рынке проанализируйте, как часто продавалась квартира, и по возможности установите причину этого явления.Для личного спокойствия лучше предусмотреть в договоре купли-продажи ответственность продавца за представление недостоверных сведений.

Справедливости ради заметим, что продавец вряд ли добровольно согласится компенсировать причиненные убытки, поэтому взыскивать их придется через суд. Наличие такого условия в договоре облегчит вам этот процесс: достаточно просто доказать, что непредоставленная продавцом информация имела существенное значение для заключения сделки. Если же ответственность продавца за дачу ложной информации не оговорена в договоре, в суде придется доказывать еще и сам факт причинения ущерба действиями продавца.

http://vizualiti.blog.ru/82023523.html - Блог «Тема дня» и изобретение колеса.

http://omlkm.ya.ru/posts.xml?tag=6289176 – Замечательная статья об пробковых полах на сайте об отделочных материалах.

Как выбирать и оценивать недвижимость для покупки — 3 часть

Sat, 03 Oct 2009 04:12:07 GMT

7. Обязательно проведите «блиц-интервью» с наиболее благожелательно настроенными соседями.

Воспользуйтесь бесплатными услугами местного «справочного бюро», т.е. бабушек-старушек. Обычно именно они выдают всю информацию сполна, не упуская никаких «пикантных» подробностей из жизни проживающих в доме. Расспросите их о работе ЖЭКа, об отоплении дома в зимний период, о кап. ремонтах, проводимых в доме и т.д. Соседи предоставят и сведения о близлежащих магазинах, автомобильных стоянках, остановках общественного транспорта. Поспрашивайте у соседей и о продавцах. Хорошо, если хозяева продаваемой квартиры живут в доме давно и ведут себя прилично. Соседей лучше подкарауливать у подъезда часов в семь вечера.

Все полученные сведения можно сравнить с той информацией, которую вам дадут владельцы осматриваемой жилой недвижимости. Таким образом, станет понятен тот коэффициент поправок на который стоит умножать данные, полученные от хозяев квартиры. Если, осмотрев и оценив квартиру, используя вышеизложенные пункты, вы пришли к выводу, что квартира вам подходит, и вы хотели бы ее приобрести, то далее необходимо проделать и то, что изложено в следующих рекомендациях, связанных с юридической чистотой квартиры.

8. Посетите местного участкового.Милиционер проверит по учетным записям, не находится ли кто-нибудь из жильцов продаваемой квартиры в армии или в местах лишения свободы (а то, вернувшись, этот человек мог бы опротестовать сделку).

Еще сделку можно признать недействительной, если кто-то из продавцов состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Хозяева вряд ли будут специально брать справки из этих медицинских учреждений, но косвенным подтверждением того, что с психикой у них все в порядке, может стать наличие у них водительских прав. Атакже вы можете просто в процессе общения присмотреться к продавцам, и оценить, насколько они адекватны в общении.

Вот, пожалуй, на сегодня и все. До встречи!

http://vezdehod7.ya.ru/posts.xml?tag=6588377 - Блог об активном отдыхе во всех его проявлениях. Здесь Вы найдете, чем же заняться и куда отправиться в отпуск.

http://vizualiti.ya.ru/posts.xml?tag=6588869 – Блог «Тема дня» и забавная бизнес идея об автомате по продаже крассовок.

Как выбирать и оценивать недвижимость для покупки — 2 часть

Fri, 25 Sep 2009 19:49:03 GMT

4. Вопрос с потенциальным сносом стоит рассмотреть особо.

Долгосрочных гарантий того, что дом останется стоять, никто не даст. Но планы реконструкции района, по крайней мере, на ближайшие годы обязательно есть в горадминистрации. Самый лучший вариант придти в госадминистрацию лично и объяснить, что собираетесь купить квартиру в этом районе и хотели бы проверить, не стоит ли дом в очереди на снос.

5. Ищите следы перепланировки.

Радикальный способ оптимизации пространства малогабаритной квартиры — перепланировка. Дизайнерские студии дружно предлагают клиентам, живущим в маленьких квартирах, услуги по созданию проектов перепланировки и их согласованию.

Перепланировка в маленьких квартирах чаще всего продиктована стремлением максимально использовать жилое пространство малогабариток. Но Жилищный кодекс Украины и строительные нормы и правила не позволяют перепланировать и реконструировать квартиру как заблагорассудится.

О том, что в квартире нельзя сносить несущие стены, знают все. Но есть и другие ограничения, о которых лучше узнать заблаговременно.

Так, одно время жильцы первых этажей обкладывали пространство под балконом кирпичом, получая в итоге нечто вроде кладовки. Подобные процедуры требуют согласования не только в администрации района, но и в архитектурно-планировочном управлении и земельном комитете, поскольку затрагивают фасад здания. Такие проекты трудно оформить, но если вышеуказанные инстанции посчитают, что архитектурный облик здания в результате перепланировки балкона не пострадает, то его можно реализовать.

Еще один популярный сегодня метод перепланировки квартиры – увеличение ее пространства за счет лоджии, когда жильцы убирают оконный блок и продлевают комнату. Этого делать тоже нельзя, поскольку затрагивается структура отопления всего стояка, увеличивается тепловая нагрузка, не предусмотренная первоначальным проектом. Кроме того, в процессе перепланировки квартиры недопустимо увеличивать площадь за счет мест общего пользования. Как правило, нельзя размещать кухню, туалет, ванную над жилыми помещениями. Суть здесь в следующем: для ванной комнаты и туалета предусмотрен более высокий уровень гидроизоляции, а для кухни – лучшая вентиляция. Если проект перепланировки квартиры будет выполнен и реализован с учетом всех требований законодательства, то подобную перепланировку можно будет оформить, если же нет – хозяину квартиры придется вернуть все к первоначальному виду!!! Если есть хоть малейшее подозрение, что была произведена перепланировка, то надо просить хозяев предъявить схему БТИ (стены, перенесенные без соответствующего разрешения, на плане квартиры отмечаются красными линиями). Если была проведена неузаконенная перепланировка, нового хозяина могут ждать неприятные сюрпризы, власти могут обязать его привести квартиру в прежнее состояние.

6. Осмотрите окрестности.

Имеет смысл приехать несколько раз в разное время — посмотреть, не стоит ли пробка под окнами днем, не шумит ли по вечерам какая-нибудь дискотека. Параллельно стоит обратить внимание на наличие парковочных мест во дворе. Да и к самим соседям надо присмотреться: с этими людьми, возможно, придется жить под одной крышей. Не поленитесь ознакомиться с транспортной и торговой инфраструктурой местности. Собственные впечатления лучше конспектировать, чтобы потом проанализировать возможные варианты в спокойной домашней обстановке. Подъезд не последний момент в оценке презентабельности приобретаемого жилья и не исключено, что именно он даст полную картину социума, проживающего в доме.
Продолжение следует…

http://histori145.ya.ru/posts.xml?tag=5980885 – История человечества и необычные ее факты.

http://kovyryalochka.ya.ru/posts.xml?tag=6368950 – Какие они, модные брюки сезона осень-зима 2009—2010? Рассказывается на сайте «Жизневидение».

Как выбирать и оценивать недвижимость для покупки

Thu, 24 Sep 2009 20:55:01 GMT

Покупка квартиры — тот случай, когда лучше никому не верить на слово — ни продавцу, ни риэлтеру. Самый лучший способ — самостоятельно провести всестороннюю проверку и оценку!

К оценке недвижимости лучше подойти последовательно и все обстоятельно выяснить и взвесить.

Если вы приняли решение покупать квартиру в новостройке, обязательно проверьте застройщика. Один из наиболее достоверных источников информации — бывшие клиенты. Не поленитесь съездить на уже построенные объекты, если они есть, и расспросить жильцов о качестве квартир и сервисных услугах. Особое внимание обратите на то, сколько лет работает на рынке компания, во что инвестировала средства и вовремя ли были завершены эти проекты, есть ли у нее право собственности (документы на аренду) на землю и разрешение на строительство жилого дома.

Если вы хотите купить уже построенную квартиру (рынок вторичного жилья), то для того чтобы совершить удачную покупку, вам придется провести большое исследование. Все возможные из нижеприведенных пунктов следует применять как при выборе новостроящейся недвижимости, так и для вторичного жилья.Вот что нужно сделать:

1. Выберите удачное время для покупки.

Не стоит принимать поспешных решений о покупке квартиры, особенно если для поиска подходящих вариантов вы выбрали лето. Узнайте, нет ли поблизости школы или другого образовательного учреждения. Осенью, когда с каникул вернется молодежь, в окрестностях может быть не только шумно, но и небезопасно. К концу отпускного сезона обычно увеличивается и поток автомашин — обратите внимание, как расположены близлежащие автотранспортные магистрали и прикиньте время, которое вы, возможно, будете тратить в пробках.

2. Выбирайте место, а не дом.

Наличие красивого вида из окна нередко используется в качестве дополнительного фактора привлечения покупателей. Не поддавайтесь эмоциональным описаниям в рекламных буклетах: не исключено, что на месте рощи или лужайки через несколько лет появится 30-этажный дом или автострада. Попросите застройщика или продавца ознакомить вас с планом освоения территории. Проверьте сведения в районной администрации.

Примечание: осматривайте квартиру при солнечных лучах. Это условие позволит реально взглянуть и на жилье и на местность, где расположен дом. Если владельцы квартиры ни в какую не согласны с полным дневным освещением, то это явится дополнительным фактором к внеплановому осмотру местных «достопримечательностей». Явно здесь что-то нечисто, и в прямом и в переносном смысле. Посещать осматриваемую жилплощадь лучше в первой половине дня в будни — именно в это время вашим глазам предстанет полная картина о шумности и возможной загазованности района.

3. Выбирая квартиру на вторичном рынке, обратите внимание на возраст здания и его состояние.

Узнайте у хозяев (и перепроверьте у соседей), в каком году дом построен, давно ли был капремонт, из чего сделаны перекрытия. Если капремонта еще не было, значит, это удовольствие в скором времени предстоит пережить. Учитывайте при осмотре квартиры возможности косметического ремонта! Подобная процедура осуществляется хозяевами квартиры в большей степени из-за желания завуалировать проблемные зоны. Под красивыми обоями могут скрываться трещины, импортная сантехника не заменит прогнивших труб, а пораженные грибком бетонные стены «вылечить» практически невозможно. Сам бутафорский ремонт обычно выполняется на любительском уровне и без привлечения ощутимых денежных средств и профессиональных специалистов. Возьмите с собой на осмотр квартиры человека, разбирающегося в строительстве и ремонтах. Независимый оценщик сможет определить— даже по тому, как отштукатурены стены был ли ремонт сделан наспех, чтобы скрыть недостатки. Оплата услуг консультанта явится небольшим денежным вливанием по сравнению с суммами денег, которые придется выложить за возможный ремонт в будущем.

Обратите внимание на потолки в квартире. Свежая краска на потолке явится сигналом о том, что либо соседи могут страдать амнезией и не закрывать водопроводные краны, либо крыша над головой протекает (в случае если квартира расположена на последнем этаже). Проверьте и простучите всю сантехнику, оцените чистоту воды и силу напора. Электропроводка — это вообще отдельная история, и ее проверке стоит уделить столько внимания, сколько возможно. Одним словом — не ленитесь и заглядывайте в каждый укромный уголок квартиры, в которой вам, возможно, предстоит жить! Будьте одновременно и критиком и аналитиком.

http://strategy72.ya.ru/posts.xml?tag=6206298 – Искусство стратегии. На этом сайте вы найдете победные стратегии для жизни и бизнеса, подаренные нам восточными мудрецами.

http://hodulya3.blog.ru/81781379.html - Рассказ о потрясающей мамонтовой пещере и ее истории на сайте «Прогулка пешком».